金地集团:可售不足拖累销售业绩

业绩简评。

公司报告期内净利润同比增长 327%,实现每股收益0.27 元,符合预期。业绩大幅增长的原因是基数较低所致。

经营分析。

下半年毛利率有望提升。公司上半年实现毛利率34.2%,与去年同期基本持平,报告期主要结算项目北京金地名京等项目多为08 年市场低迷时所销售,因此09 年房价上涨对公司盈利水平的提升尚未体现。预计下半年毛利率水平将明显回升,全年达到40%水平。

可售不足导致销售大幅下滑。公司上半年销售面积和销售额分别同比负增长43%和38%,销售明显下滑是行业调整和公司自身可售资源不足导致。预计下半年公司可售资源将达到200 万平米,公司上半年销售均价约为每平米11000 元,据此计算可售金额总计约220 亿元,公司在中报中表明将会顺应市场形势,采取较灵活的定价策略,如果上述项目推出后实现70%的去化率,将实现154 亿销售额,公司全年销售额将有望由目前的负增长恢复至同比持平。

放慢拿地节奏。公司购地高峰期在09 年下半年,合同金额约为119 亿元,今年上半年进入集中付款期,公司购地和工程款同比增长了197%,达到86.4 亿元。但与万科和保利不同,公司在报告期明显放慢了拿地节奏,仅新增了沈阳铁西一个项目,以缓解资金压力。报告期末公司账面现金94 亿元,短期负债合计约55.8 亿元,静态现金盈余约为38.2 亿元,相比年初的63.9 亿元下降了25.7 亿元。

对下半年判断相对乐观。目前销售下滑并没有让公司调整经营计划,公司甚至上调了全年新开工量至401 万平米,比年初计划增长了3%。与万科较为相似,公司不愿削减开工计划可能也是担心在未来政策松动和销售好转时期无盘可卖,这似乎也成了目前企业的共识。

盈利预测调整。

相比一季度,我们下调公司净利润 15%,因为行业的调整和地产再融资的暂停都会影响上市公司的业绩增长。

投资建议。

预计公司 10-11 年每股收益分别为0.51 和0.56 元,动态市盈率为13.6和12.4 倍,建议买入。