房地产行业:各地放松政策落地,住宅销量触底回升

策略:维持行业“领先大市-A”的投资评级。我们认为随着央行放松政策的落地,未来房地产销量回升是大概率事件。地产股会提前反应销量回暖的预期,推荐龙头招商地产、保利地产,并继续推荐销售较好的龙头:万科A、华夏幸福。此外,行业底部越来越清晰,转型仍然是未来行业主旋律,我们继续看好转型的地产企业,推荐华业地产、银亿股份、广宇集团。

本周上证综指和深证成指分别变动-1.66%、-2.83%,申万地产指数下跌2.90%,在28个一级行业中排第22位。

截止本周五,10月单月房地产信托发行继续下行,累计发行31支,发行规模57.3亿,同比下降80.7%,发行利率同比上升48bp,较三季度均值上升23bp至9.86%。一至三季度单季发行房地产信托分别同比变动+28%、-23%和-52%。

要闻点评:1.1. 9月房地产数据点评:住宅销售季节性回升,但同比继续下降;开发商投资意愿继续下降。9月房地产投资仍延续今年以来持续下行的趋势,房地产投资增速由8月的13.2%下降至12.5%,明显低于今年2月的19.3%,开发商投资意愿继续下降。虽然三季度以来各地方政府均开始调整限购、限贷政策,但政策放松效果有限,三季度住宅成交整体仍处低位,开发商投资意愿较低,新开工增速持续处在负增长区。我们认为随着9月底央行、银监会放松首套房认定标准等政策的逐渐落实,监管层面政策“托底”的意图明显,四季度全国商品房成交量的筑底回升是大概率事件。而房地产投资往往滞后于销售的变动,预计未来投资增速仍将呈继续筑底的过程,但下行的空间有限。

1.2. 各地救市政策升级,效果将在四季度逐渐显现。继上周天津发布地产新政,取消“70/90”限制,并给予契税优惠后,本周传其将在11月1日调整二手房交易营业税期限,即由五年修改成两年。除此之外,长春、潍坊等地均出台地产放松政策。(1)各地房地产放松政策落地,救市政策不断升级。天津作为直辖市,救市力度较大,反映中央已将放松地产调控的权利下放至地方,并默许地方政府自行调整房地产政策; (2)房地产放松政策效果将在四季度逐渐体现。我们认为放松政策将呈现“1+1>2”的效果,商品住宅成交回升是大概率事件。

成交:2.1. 周商品住宅成交面积环比小幅下降,绝对额处在年内高位(1)一手房:本周我们统计42个城市商品住宅成交面积环比略有下降,同比维持正增长,绝对额为处在高位。本周住宅合计成交面积567.6万平方米,较上周环下降3.1%,同比升11.5%,同比增速较上周下降10.1个百分点。一、二、三线城市成交面积均环比小幅回落,一线城市降幅较大。一、二、三线城市环比分别较上周下降9.8%、0.7%和4.0%,同比分别变动-0.6%、+13.9%和+15.4%,同比增速较上周下降14.3、8.8和10.2个百分点。

(2)库存:本周末24个城市一手房可售套数156.9万套,同比/环比变动+37.5%/+0.2%,根据月销售数量统计去化周期为16.6个月,较上周减少0.9个月,较去年同期增加7.2个月。其中一、二、三线城市库存同比增46%、28%和51%,分别需去化9.5、17.1、25.4个月,同比分别增加4.4、6.7、12.7个月。

(3)二手房:本周16个城市二手房周成交面积101.0万平方米,环比下降1.5%,同比下降3.5%,同比增速较上周下降9.7个百分点。

流动性:央行正回购400亿,回购利率维持3.4%低位。

风险提示:房地产销售面积继续大幅下滑。