万科A:3月销售数据快评-逆境中,龙头的步伐依然矫健

销售业绩同比大增,超出市场预期.

目前全行业正受到调控政策重压,今年以来一、二线城市销量均有所回落,市场预期房地产上市公司销售业绩将受影响,下行压力较大。而万科3月份实现销售面积83.5万平方米,实现签约金额93.3亿元,分别同比增长64.5%和47.8%,1-3月累计实现签约面积303.8万平方米,实现签约金额355.1亿元,分别同比增长145%和135%,销售业绩同比大增,大幅超出了市场预期,甚至好于权威机构统计数据。

强大的品牌号召力、前瞻性的竞争战略和区域战略是万科逆境中制胜的法宝.

我们认为万科销售增长主要有以下4方面原因:1、巨大的品牌号召力,这使万科开拓新市场、特别是进军三、四线城市具备较大优势.

2、前瞻性的竞争战略:①逆境中合作共赢,确立“王者”地位:逆境中不是凭借带头降价吃掉对手,而是采取合作共赢,一方面有利于低成本扩张,一方面有利于迅速扩大市场占有率!②产品多以中小户型、精装修为主,贴近市场需求,认同度较高,更容易被市场接受使万科更容易近些年来,万科对二、三、四线城市市场的提前布局,使其在应对调控时,具备一定的先发优势,能够快速适应,维持销售业绩的高增长.

3、积极开拓三、四线城市蓝海,避开调控重灾区--一、二线城市!从万科近三年拿地的区域分布看,三、四线城市占比总体上超过了30%,特别是2010年已达到42%!.

4、行业销量出现下滑,主要是“限购”、“限贷”等政策对购房人的资格和准入门槛进行了限制,而并非需求的灭失,万科销售业绩的高增长也从侧面反映出了市场需求依旧较旺。

即使给予较中性的预测,万科全年销售业绩也能实现20%以上的增长.

1、4季度是传统销售淡季(2010年四季度销售火爆主要因“限购”成“催购”造成,并非行业常态,而国家统计数据12月份居高的原因为全年统计错误遗漏回补),2、3季度是旺季(“红五月”和“金九银十”)。万科在一季度已实现355亿元销售,若假设未来三个季度销售业绩环比不增不减,全年销售业绩也将超过1400亿元,同比增长40%以上;若假设二至四季度销售额平均较一季度下滑20%,则全年销售业绩将达到1207亿元,同比增长在20%以上;若假设二季度至四季度销售额平均较1季度下滑40%,则全年销售额为1000亿,与去年持平,我们认为1207亿元是较中性预测!.

积极防御,扩张已趋保守.

3月份拿地三幅,分别位于长春、太原、武汉,计容建面分别为107万平、32.7万平、87.2万平,楼面地价分别为1462元/平、1559元/平、1628元/平,其中长春、太原地块为合作项目,万科占51%权益,三幅地需支付总地价为35亿,其中公司需支付的地价款仅为24.8亿元。2011年前三个月总地价款为143.6亿元,远小于一季度355亿元销售金额。而去年同期拿地180亿元,远超151亿元的销售额,去年全年拿地823亿元,占全年销售额的80%以上!数据显示万科在2010年加速再库存后,目前已进入积极防御阶段。我们判断随着调控深入,若既有政策保持不变,将很快看到标志性的土地流拍事件出现,除非政府主动大幅降低地价或适当纠正一味打压需求和压制开发商融资的调控政策!.

估值低廉,业绩增长有保障,维持“推荐”评级.

万科在去年实现千亿销售之后,在今年1季度依旧维持高增长,逆境中继续彰显行业龙头风范。良好的销售数据将成为公司未来业绩的坚强保障,业绩高增长可期。公司2010年末合并报表范围内已售未结面积680万平、金额820亿元,2011年计划竣工(结算)729万平,比2010年增加65%,因此,2011年净利润将大幅增长。我们预计公司11-13年EPS分别为1.02元(8.8x)、1.22元(7.3x)和1.50元(6.0x),RNAV9.9元,对应P/RNAV为0.9倍,动态PB已持续三个多月小于2008年1664点的水平。业绩高增长确定,估值低廉,维持“推荐”评级。