每周房地产销售快讯:成交量进一步复苏;紧缩政策的影响尚未完全反映在数据中

在过去一周,中国10个主要城市的房地产销售量进一步复苏,销售面积环比增长106%,原因是春节假期后市场活动趋于正常,但在实施新一轮紧缩措施与紧缩政策影响反映在数据上,仍然存在时滞因素。

长三角地区的销售量增幅领先,其中苏州环比增长280%。环渤海和珠三角地区紧随其后,销售量分别增长110%和80%。

2月18日,中国年内第二次上调存款准备金率以抑制通胀,这一举措符合我们经济团队的预期。我们认为,此举只会对房地产市场带来短期影响,因为市场对此早已作了预期,并将很快消化其影响。

根据北京新公布的15条房产新政,政府将对采取高利润率定价战略的开发商施以不同的土地增值税预征税率。因此,我们认为,采取低利润率定价战略的开发商所面临的政策风险将会较小。最近的紧缩政策进一步表明了政府调控房价、释放被压制的自住需求的决心。

与此同时,我们认为在多个城市实施且旨在打击投机活动的限购令影响有限,因为购房者可能会寻找对策来躲避政策的影响。我们预计政府应对的方法是出台更加严厉的紧缩政策,包括上调首套房的按揭利率。

我们预计成交量将逐渐萎缩,并在低位徘徊,原因是在当前的紧缩环境下,市场似乎更愿意采取观望态度。在我们看来,在房价企稳之前,政策只会愈发趋紧。一旦政策放宽,以及市场发现基本面稳固(2010年合同销售量强劲证明了此点)的房地产公司的估值被低估,房地产股将出现反弹。

目前,我们仍对净资本负债比率较高的开发商持谨慎看法,其中包括绿城中国(3900HK,弱于大市)和富力地产(2777HK,弱于大市)。我们也对土地储备主要集中在一线城市(政府紧缩调控的重点城市)的开发商较为审慎,当中包括远洋地产(3377HK,中性)和瑞安房地产(272HK,中性)。