房地产行业:新房成交续降、库存微升

策略:本周上证综指和深证成指分别上涨2.84%、1.29%,申万地产指数上涨0.47%,在23个一级行业中排第21位。维持地产行业"同步大市-A"的投资评级,三中全会决定对地产行业影响较小。近几周我们统计的新房成交量呈持续下滑态势,同比降幅逐渐扩大,并且一、二线城市降幅高于三线城市。我们对地产行业维持谨慎的观点,业规模和利润都已没有空间且趋于下降,估值难以提升。

一方面开发商趋势性回归一、二线,行业蛋糕趋于缩小。另一方面土地市场的竞争会愈演愈烈,开发商为保规模,将牺牲利润。此外放贷在银行失去吸引力,房价的涨速难以超过地价。未来只有两种地产股有机会,一类是快周转扩大市场份额的公司,通过业绩的增长凸显价值,如万科,阳光城等;另一类是拥有独特开发模式的企业。如华夏幸福,香江控股,京投银泰、金隅股份等。

要闻点评:

2.1.3.8万亿土地增值税:影响微乎其微。1)金额严重高估,3.8万亿的未交额隐藏的逻辑是2005年至2012年土增税共4.6万亿元,占到销售额的14.6%,全行业毛利达到70%左右才有如此高的占比。我们测算得出全行业2005至2012年应交未交在7600亿元左右。2)应交未交不属于拖欠,是正常的缴纳流程。

没到清缴的时候就先不交,并非刻意拖欠。3)过去几年国税总局多次提到加强清缴土地增值税的力度,但难度很大,后演变为多地提高预缴税率来提升土增税的征收。如果未来加强清缴力度,对地产企业现金流会有一些小的影响,但利润表几无影响。

2.2.一线城市均出台新政,边际影响不大。总体上看,广州发布地产新政,限购升级,心理影响偏大。这些政策在边际上对楼市影响不大,但对市场预期影响较大。调控政策的市场化不会一蹴而就,还有很长的路要走,在相当长一段时期,旧的行政手段难以退出。年底前各地为完成年度房价目标,预计将采取各种手段防止房价过快上涨,对地产板块造成压力。

成交:新房成交量同比持续下降

(1)一手房:46个主要城市周成交面积574万平(9月周均580万平、10月周均577万平)。同比(与去年同期近四周周平均成交量,下同)/环比变动分别变动-16.9%/-1.9%,同比增速较上周小幅下降1.8个百分点。一、二线城市成交量同环比均继续回落,同比降幅扩大明显;三线城市同环比有所回升。一线城市合计同比/环比变动-24.9%/-10.6%,同比增速较上周下降11个百分点。

其中深圳、上海成交量环比明显回落,北京、广州有所上升;二线城市同比/环比变动-23.2%/-3.5%,同比增速较上周下降3.8个百分点;三线城市同比/环比变动+13.9%/+8.7%,同比增速较上周上升14.9个百分点,增幅较大。

(2)库存微升,去化周期小幅增长。上周26个城市一手房可售套数136.2万套,同比/环比变动+6.6%/+0.8%,根据月销售数量统计去化周期为9.0个月,较上周小幅上升0.4个月,较去年同期增加1.4个月。一、二、三线城市需去化5.4、9.4、12.2个月,同比分别变动+0.3、+1.8、-0.1个月。

(3)二手房:二手房总体成交略降,但仍处于高位。上周16个城市二手房周成交面积118万平,同比/环比变动-0.5%/-2.3%,同比增速较较上周下降2.1个百分点。

流动性:资金加大逆回购数量,货币市场利率下降但仍在高位

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻