招商地产:业绩符合预期,资产周转改善但估值相对合理

与预测不一致的方面

招商地产公布2011 年净利润为人民币26 亿元(每股盈利1.51 元),同比增长28%,与我们预测的27 亿元和万得市场预测的26 亿元相符。要点:1) 2011 年17.2%的净利润率与我们预期相一致。在考虑公司的降价促销措施以及可能的费用增加之后,我们预计2012 年净利润率将小幅下降至15.3% 。2) 公司管理层的2012 年合同销售面积目标为124 万平方米(同比增长2%),同时预计2012 年合同销售收入将不低于2011 年水平(2011 年为人民币210 亿元),我们预测2012E 合同销售为215 亿元。截至2011 年末, 公司未结算合同销售为人民币170 亿元,根据我们的测算2012 年预期收入的93%已被锁定,与同业相当;3)截至2011 年末公司净负债比率仍低于同业,仅为31%(截至2011 年上半年为29%),在行业下行周期内这意味着公司的逆势扩张潜力好于同业,而且其国企背景也保障了公司强劲的融资能力。

投资影响

我们将2012-2014 年每股盈利预测上调2%/9%/4%以计入公司项目的最新进展。

我们还将基于净资产价值的12 个月目标价格小幅上调 2%至人民币24.20 元。我们仍对公司加快资产周转的举措持乐观看法,但鉴于其估值吸引力尚不及我们评级为买入的其他地产股,我们维持中性评级。该股目前较我们2012 年底预期净资产价值折让50%,对应11.3 倍的2012 年预期市盈率,而A 股同业均值为折让50%,对应9.4 倍的2012 年预期市盈率。

主要风险:上行风险:销售好于预期;管理层激励进展好于预期;下行风险:预售差于预期。