房地产行业:新房成交量与上周一致,同比降幅缩小

策略:本周上证综指和深证成指分别上涨1.10%、1.54%,申万地产指数上涨0.93%,在23 个一级行业中排第21 位。维持地产行业"同步大市-A"的投资评级,三中全会决定对地产行业影响较小。近几周我们统计的新房成交量呈持续下滑态势,同比降幅较大。我们对地产行业维持谨慎的观点,行业规模和毛利都已没有空间且趋于下降,估值难以提升。一方面开发商趋势性回归一、二线,行业蛋糕趋于缩小。另一方面土地市场的竞争会愈演愈烈,毛利率逐渐下降。未来只有两种地产股有机会,一类是快周转扩大市场份额的公司,通过业绩的增长凸显价值,如万科,阳光城等;另一类是拥有独特开发模式的企业。如华夏幸福,香江控股,京投银泰、金隅股份等。

要闻点评:2.1.北京自住型商品房政策继续推进,工业用地转性预计加速。周六北京首个自住型商品房开始申购登记,此外本周北京市住建委出台管理细则。自住型商品房概念提出到首个项目开始申购登记仅1 个半月,政策推进速度持续超预期(详见我们11 月10 日的行业分析报告《自住商品房推进超预期,工转商预计加速》)。在自住型商品房推进过程中,在北京拥有较多自留地的企业将受益,如金隅股份、空港股份、电子城等。

2.2.周六京投万科西华府开盘,根据我们草根调研540 套房基本售罄,均价39000元/平左右,预计实现销售额20 亿。维持京投银泰 “买入-A”评级。(详见我们此前的深度报告《京投银泰——向百亿进军的地铁上盖王者》)2.3.调控政策向二线城市扩散,维持地产股谨慎的看法。目前已有15 个城市出台调控新政,从出台政策的城市来看,其前10 月新建商品住宅涨幅均超过10%。

前10 月新建商品住宅涨幅超过10%的城市还有南充、岳阳、徐州、乌鲁木齐、哈尔滨、桂林。地产行业面临窘境,一方面没有政策约束的三、四线城市面临供给过剩的局面,而另一方面有市场的一、二线城市受到政策的制压,天花板较明显,估值难以提升。我们维持对行业谨慎的看法。

成交:新房成交量与上周基本一致,同比降幅缩小。

(1)一手房:46 个主要城市周成交面积577 万平,同比/环比分别变动-11.6%/-0.1%,同比降幅较上周缩小4.8 个百分点。一、二线城市成交量较去年同期明显下降,但降幅较上周有所缩小,三线同比增长。一线城市合计同比/环比变动-16.4%/+6.6%,同比增速较上周上升8.5 个百分点;二线城市同比/环比变动-17.9%/-0.8%,同比增速较上周上升4.7 个百分点;三线城市同比/环比变动+15.0%/-2.2%,同比增速较上周上升1.2 个百分点。

(2)库存持续微升,去化周期继续上升:上周26 个城市一手房可售套数136.8万套,同比/环比变动+3.2%/+0.5%,根据月销售数量统计去化周期为9.5 个月,较上周上升0.5 个月,较去年同期增加1.2 个月。一、二、三线城市需去化5.7、10.3、12.4 个月,同比分别变动0.3、2.0、-2.0 个月。

(3)二手房:上周16 个城市二手房周成交面积128 万平,同比 /环比变动+9.3%/+6.8%/,同比增速较上周上升7.7 个百分点。一线城市中北京同比/环比变动-12.8%/+6.3%;深圳同比/环比变动-3.0%/-4.2%;二线城市同比/环比变动+20.7%/+10.0%,同环比明显上升;三线城市同比/环比变动-5.7%/-17.8%。

流动性:连续两周净投放,货币市场利率续降,票据利率有所上升。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻。