2012年2季度投资策略:估值和成交量约束下的区间震荡

投资要点:

估值区间震荡。今年1月6日地产股的静态市盈率为14.44倍,创下历史新低。在行业基本面(政策和楼市成交)没有明显变化的情况下,我们认为,地产股的静态估值在12倍到18倍之间震荡的概率较大。如果政策有松动,或楼市成交有明显改善,未来业绩预期有所提升,则地产股的合理估值区间有望提升。

政策年内依然从紧。我们判断,房地产调控政策年内全面放松的可能性几乎没有,鼓励首套普通商品房消费,抑制投资投机性购房仍是政策主基调。首套购房的税收和贷款优惠将是政策放松的主要切入点。改善性需求政策年内能否放宽尚有待观察。

成交量低位回升。2月份成交量的回升有两方面的刺激。一是开发商打折力度的提升,刺激了部分购房者入市;二是银行贷款政策对首套购房者的放宽,包括利率优惠和贷款审批流程的加快。接下来的两三个月,随着保利、招商等大型国企陆续加入降价阵营,随着银行对首套购房贷款的持续支持,预计成交量仍将继续回升。但绝对成交量能回升到什么程度,目前我们仍持谨慎态度。毕竟首套购房者的有效需求有限,改善性需求仍有较多约束条件,投资投机性需求被阻隔在市场之外,市场整体需求释放依然有待观察。

价格下降趋势明显。无论是全国均价还是重点城市的房价,或止涨或下跌,房价下降的趋势已较为明显。在越来越多的开发商采取降价促销之后,预计房价仍将继续下调。

投资策略。对于2季度的行情,我们判断如下:政策从紧,使得房地产行业的趋势性机会难以出现;但另一方面,政策的相对稳定(加码可能性不大),也使得地产板块可能出现区间震荡行情。区间震荡向上的刺激因素一是估值回归低点,二是成交量的反弹;而板块震荡回调的约束因素也在于成交量反弹高度的限制和估值超出合理区间。在此框架下,我们仍将关注年中行业基本面和政策面可能发生的重要转变。维持行业“中性”评级,建议把握交易型投资机会。个股方面,我们仍然维持之前的选股思路:行业调整期,龙头为首选。从四大房企的数据来看,其市场反应和资源储备都好于行业平均水平。重点推荐招商地产、万科。其次是财务状况良好、具有区域竞争优势的区域龙头,重点推荐苏宁环球。

风险提示:经济环境的不确定性