房地产:销售持续加速,但去化速度将放慢

销售持续高速,估计为供给推动所致,未来供给持续爆发将继续推高销售。10月份,销售面积同比增长16%,略比9月回落0.6个百分点,但是持续两个月维持在较高水平。这应该主要是由于去年下半年迅速上升的投资在目前逐步释放相关。根据未来供给释放的速度看,我们估计今年销售面积增速大约10%,明年销售面积增长在25%以上,甚至达到30%,其中上半年增速将更高。从今年4季度到明年2季度,销售面积增速很可能进入持续上升阶段。

在这样的市场下,库存将继续积累,去化速度将进入放慢阶段,至少持续到明年年中。尽管下半年以来销售增速持续上升,但是销售去化率(销售面积/滞后一年新开工)约为96%,低于历史高于1的水平。而明年上半年去化速度可能进一步下降(剔除季节因素后)。实际上,万科10月份销售会议已经表明由于供给增加,尽管销售维持增长,但依然积累库存。我们认为这个积累库存的现象是普遍的(甚至其它企业积累更快),并且是持续的。这会抑制房价的上涨,并且不排除企业因为促销因素轻微下调价格。

不过并没有必要对库存积累过度悲观。尽管供给增长会压制房价表现,并对企业销售进度造成压力,但是库存压力并不至于达到对行业有致命伤害的地步。

考虑到之前库存相对较低,目前只是正常的补库存行为。在需求不会骤然崩溃的背景下,行业压力并不大(但是对于一些销售能力较弱的企业可能存在压力)。

投资持续高位,行业资金情况应该好于预期。无论从新开工面积增速(51%)还是从房地产开发投资增速(37%),以及土地投资来看,均维持高位,10月份甚至略有上升。我们认为这除了反映需求并没有因为政策因素崩溃以外,也反映了企业现金流应该比较健康。实际上,从三季报来看,随着销售额上升,上市公司现金流正在改善。同时,我们猜测,由于信贷环境并没有非常紧张,即使非上市公司资金情况也较好。因此,未来行业在供给压力下的耐受能力较强。

维持行业“同步大市-A”评级。推荐荣盛发展、世联地产和苏宁环球。