房地产行业:地产商资金状况无明显改善,投资仍在探底阶段

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13日,统计局公布1-7月房地产开发和销售数据,其中房地产开发投资额5万亿,同比增长13.7%。新开工面积9.8亿平米,同比下降12.8%。商品房销售面积5.6亿平米,同比下降7.6%。土地成交价款4828亿元,同比增长9.8%。

平安观点:

投资面——投资仍探底,新开工及土地购置反弹持续性有待观察:1-7月商品房累计投资5万亿,同比名义增长13.7%,增速较1-6月再次回落0.4个百分点。投资增速持续下滑符合市场预期,虽然现阶段地方支持政策频出,截止目前已有30余个城市放松限购政策,同时也有多个城市尝试缓解目前依然偏紧的房地产信贷环境,但由于库存依然高企(7月末待售面积已升至5.5亿平米),在销售趋势尚未明朗的背景下,预计未来开发商投资意愿依旧低迷,投资增速仍将探底。从新开工及土地购置来看,7月数据有企稳回升迹象,但我们倾向于认为这种反弹是短期现象,可持续性有待观察。

销售面——销售同比降幅扩大,政策影响将逐步体现:1-7月全国商品房销售面积5.6亿平米,同比下降7.6%,降幅扩大1.6个百分点。销售额降幅扩大1.5个百分点。7月单月销售面积环比下降34%,同比下降16.3%,成交低于30个大中城市表现,一方面是由于上月统计口径原因造成单月环比波动较大,另一方面也反映出三四城市缺少政策红利,基本面仍处调整阶段。我们认为随着地方政策进入实施阶段,未来支持首套房信贷的政策也将逐步加大,房贷利率高点已过,二套房首付比例存在调整预期,政策对成交量的正向支持将逐步体现,叠加基数下降,销售降幅不断扩大的局面将有所改善。但全国房地产市场仍将呈现分化局面,库存高企销售不畅的三四线城市将面临市场大幅调整风险。

资金面——地产商资金状况无明显改善,有望引发政策进一步放松:1-7月房企到位资金6.9万亿,同比增长3.2%,增速较前6月提高0.2个百分点,资金面整体依然偏紧。同时由于销售低迷,资金来源中定金及预收款同比降10.2%,降幅较上月扩大0.9个百分点。个人按揭贷款同比下降3.7%,降幅与上月持平。偏紧的信贷环境持续制约地产销量表现,央行虽多次出台定向降准和定向贷款等政策,但7月信贷投放规模和M2增速均大幅低于市场预期,从资金来源的情况看地产商资金情况好转十分有限,未来有望引发政策的进一步放松。

投资建议:目前决定板块走势的焦点在于成交量,而流动性的改善对成交的影响至关重要,地方政策已由单纯限购放开逐步进入到调整信贷政策方面,为基本面向上提供想象空间,同时投资的低迷也有望引发政策进一步放松,建议投资者关注蓝筹股估值修复投资机会(万科、保利)及国企改革(华侨城)、再融资(国兴地产)及京津冀一体化(华夏幸福)等主题性机会。

风险提示: 若流动性收紧可能会造成成交量下滑超出预期。