房地产行业2011年四季度投资策略:双去化进程下的结构性机会

要点:

政策进入观察期,行业景气度下滑:基于以下3点,我们依然不认为调控政策会在年内放松,还将继续维持现有的紧缩力度:1. 在外围经济持续恶化的情况下,央行虽要“保增长”,但“抗通胀”仍将是首要目标;2. 楼市在相持阶段初现拐点,但调控效果全面显现仍需时间;3. 若放松则房价报复性反弹,艰难而漫长的调控之路将功亏一篑。但调控政策将在四季度进入相对审慎的观察期,强力政策出台的概率不大,未来地产调控政策取向更着眼于长期制度建设。政策的滞后效应正在逐步发挥威力,从房地产投资、新开工面积、销售、价格等各项指标来看,整个房地产行业景气度呈现逐步回落趋势。在现行的限购及信贷政策下,有效需求不足和供求关系逆转将成为主要矛盾。

双去化进程开始:2011年二季度,A股上市地产公司存货位于历史最高点,存货消化周期接近历史高位;银行对房地产开发贷款的严格控制、限购政策、房地产信托监管以及上市公司再融资的关闭,将加速开发企业去杠杆化进程。在货币政策紧缩、地产调控不放松的情况下,行业景气度进入下行周期,房地产开始进入去库存、去杠杆的双去化进程。

投资策略:维持行业“中性”评级。当行业景气度向下时,板块只会有超跌反弹的机会而无趋势性行情。四季度政策虽然进入观察期,但行业基本面的恶化尚在进行,销售难以放量。板块缺乏催化剂,我们仍然认为只有超跌反弹的机会而无趋势性行情。维持行业“中性”评级。

选股策略:调控的常态化意味着,过去10年的地产黄金期已逝,未来房地产市场将进入短周期时代。高周转首先意味着,在地产项目1~3年的生命周期中,总能赶上市场短周期的至少一个波峰;其次,高周转提速规模扩张;再次,熨平拿地节奏和经济周期所导致的土地建材成本变化的干扰;最后,现金流的需要。我们长期看好万科A、保利地产、招商地产、荣盛发展等高周转、全国布局的龙头地产股。