万科A2013年半年报点评:走向国际化,增长高质量

事件:

公司日前发布2013年中报。报告期内,公司实现营业收入413.90亿元,同比增长34.72%;累计实现销售面积716.4万平方米,实现销售金额836.7亿元,同比分别增长18.9%、33.8%;归属于上市公司股东净利润45.56亿元,同比增长22.31%;基本每股收益0.41元,同比增长20.59%。

观点:

公司坚守面向自住购房者、以中小户型普通商品住宅为主的产品定位,四大区域销售齐发力。报告期内,公司累计实现销售面积716.4万平方米,实现销售金额836.7亿元,同比分别增长18.9%、33.8%,销售的住宅中90%为144平方米以下的户型。分区域来看,公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积212.1万平方米,销售金额265.4亿元;在以长三角为核心的上海区域实现销售面积162.9万平方米,销售金额225.7亿元;在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积205.2万平方米,销售金额227.7亿元;在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积136.3万平方米,销售金额118.0亿元。

公司房地产投资开发进度基本符合年初计划。上半年公司实现开工面积919万平方米,相比去年同期增长96.3%,完成年初计划的55.6%。实现竣工面积432万平方米,相比去年同期增长76.9%,完成年

初计划的33.5%,预计四季度将有较多项目竣工结算,全年实际竣工面积将基本符合年初计划。

“有质量的增长”战略卓有成效,净资产收益率逐年上升。公司不断提高经营效率,2012年公司全面摊薄的净资产收益率19.66,创下1993年以来的最高点。截至报告期末,公司合并报表范围内尚有1603万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约1766亿元,较上年末分别增长18.3%和22.9%,为未来的业绩体现奠定了良好基础。预计2013年公司净资产收益率将维持在高位。

预收账款增加,实际资产负债率稳中有降。截止报告期末,公司的资产负债率为79.63%,较2012年底提高1.31个百分点,主要系预收账款增加所致,但预收账款并不构成实际的偿债压力,剔除预收账款后,公司其它负债占总资产的比例为42.7%,较2012年底的43.7%有所下降。

公司合理补充了一批项目资源,规划中项目可满足未来两到三年的开发需求。上半年公司立足现有城市,灵活把握市场机会,合理补充了一批项目资源。上半年新增加开发项目42个,按万科权益计算的占地面积约342万平方米,对应的规划建筑面积约925万平方米,平均楼面地价约2735元/平方米,新增项目成本仍然保持在合理水平。截至报告期末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计4123万平方米,可满足未来两到三年的开发需求。

公司的融资多元化战略再迈新的台阶,试水国际化业务助力自我提升。公司稳健经营的风格以及长期积累的企业信用获得了广大国际投资者的认可。报告期内,公司境外子公司顺利发行了8亿美元5年期债券,并在香港联交所上市;B股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市有关事项仍在审批中,转换成功后将有利于提升公司的国际知名度。报告期后,公司境外子公司还设立了中期票据计划。此外,报告期内,公司通过和当地有经验的品牌开发商合作的方式,进入香港、美国、新加坡市场,有助于提高对海外成熟市场的认识,学习国外优秀同行的先进经验,进而提升自身的专业能力和管理精细化水平,强化在国内的领先优势。

结论:

公司是国内住宅开发的龙头,品牌效应高。公司产品主要面向普通大众,并且产品具有善于充分利用居住空间的特点,户型设计面积小但实用性强,深受购房者喜爱。此外,公司财务稳健,管理体制完善,一直致力于引领国内住宅产业的发展,未来新型城镇化将给公司带来更多发展机遇。我们预计公司2013年、2014年和2015年的净利润分别为173.12亿元、219.48亿元和266.83亿元,每股收益分别为1.40元、1.76元和2.14元,对应PE分别为8.48X、6.73X、5.55X。