保利地产:符合预期,盈利可预见性好于同业

保利地产公布2010年净利润为人民币49亿元(每股盈利:人民币1.08元),同比增长40%,较我们的预测/万得市场预测高1%/2%。公司还提出派发含税现金股息人民币0.2元/股及每10股转增3股的计划。业绩要点:1)考虑到2010年底未结算预售收入人民币520亿元以及2011年前两月预售70亿元,我们预计2011/2012年预期收入的100%/28%已被锁定,处于A股同业领先水平(2011/2012年平均锁定比率约为92%/8%)。2010年净利润率为14%,与预期一致。2)在2010年新开工面积达1,000万平方米的前提下(2009年为560万平方米),我们预计2011年可售货量规模将超过人民币1,000亿元,预售收入预测为人民币790亿元(同比增长21%)。3)由于2010年建设开发和土地购置活动强劲,净负债率大幅增至123%。尽管我们认为,公司短期债务可控(2010年短期债务人民币73亿元,现金人民币190亿元)且拥有很强的国企背景,公司面临的财务风险有限,但是我们预计其2011年土地购置步伐很有可能放缓。

投资影响。

我们将2011-2013年每股盈利预测微调1%/2%/1%,并维持12个月目标价格人民币19元不变,仍较2011年预期净资产价值折让30%设定。该股当前股价较2011年底预期净资产价值折让54%,2011年预期市盈率为8.4倍(A股同业分别为51%和11倍)。维持买入评级。主要风险:过度紧缩政策导致预售收入差于预期。