房地产:迎接成交回升,把握投资机会

我们近期调研了南京、常州、上海的房地产市场。实地调研了三地的8个楼盘, 这些楼盘分别属于南京高科、世茂股份、金地集团、黑牡丹、荣盛发展、万科和保利等上市公司。我们与项目销售人员、市场人员、中层管理人员等就近期市场情况和项目销售情况进行了交流。以下为调研小结:

1、限购令对市场造成了明显的冲击,正在逐渐消化。特别是对购房者造成了一定的观望情绪,成交量波动较大,但最近的市场情绪有了一定恢复。另一方面, 限购令对首次购房和首次改善需求客户影响较小,对高端客户的影响也较小。仍然有不少符合要求的购房者。

2、短期调整推盘速度及产品结构,稍长看供给还是会释放。目前开发商大多放缓了开盘进度,并且尽量先开中小户型的楼盘,而把大户型楼盘留到明年再开。预计今年全年可售房源仍较去年有所增长。

3、去化放慢,但销售及蓄客尚好。小户型房源普遍热销,大户型楼盘出现分化较大。一些地段偏远、定价偏高的楼盘销售压力较大。通过加大营销力度,定价适当让利等,品牌企业的项目销售能达到甚至超过预期。

4、开发商涨价底气已显不足。调研的楼盘今年以来价格大多持平或微涨,少数楼盘上涨较快。很多楼盘有面积赠送。相比之下,常州由于没有限购,市场相对活跃,房地产价格仍然有一定上涨。但据称4月以来有所降温。今后政府在审批预售证时会对价格有一定管制。加之供给压力大,目前涨价的底气不足。

5、贷款偏紧,但能获得。一些银行额度仍较为紧张,上海、南京出现了个人按揭贷款审批进度放缓的情况,但常州情况较好。开发贷款方面,优质项目一般能以基准利率获得贷款,个别公司利率有所上浮。

6、二三线城市将现供给推动行情,竞争激烈,品牌企业优势突出。二三线城市供给大,销售压力大。品牌企业优势主要体现在多方面:营销策略清晰,营销执行能力强,融资有优势,产品设计成熟可复制,开发能力强速度快等。

7、迎接成交回升,把握投资机会。二三线城市目前可能处于全年成交量低点附近,随着成交量的持续回升,地产股有较确定的投资机会。

8、推荐龙头企业及业绩增长较为确定的公司:A、行业龙头,在竞争中处于最有利地位:保利地产、金地集团、万科、招商地产;B、定位中小城市住宅开发, 在该细分市场极具龙头潜力:荣盛发展;C、在一二三线城市拥有优质土地储备, 销售及业绩进入持续释放期:华业地产、泛海建设、世茂股份;D、良好基本面+多重概念股(土地一级开发、保障房安臵房建设、优质股权投资等):南京高科。

风险提示:政策紧缩和流动性紧缩超预期,使得房地产成交量回升缓慢,以及地产板块估值下降。