世茂股份:扣非净利同比增长5%,销售快增、新开工积极

上半年扣非净利同比增5%,住宅毛利率较低、商业结算较少

2013年上半年,世茂股份(600823.CH/人民币8.92,谨慎买入)实现营业收入41.7亿元,同比增长17.4%;净利润7.0亿元,同比增长18.0%;扣非后净利润6.2亿元,同比增长4.8%,非经常性损益8,661万元,其中投资性房地产的公允价值变动9,600万元,较去年2.9亿元大幅下降主要是因为去年计入了常熟项目的整售约2亿元;基本每股收益0.60元,扣非后每股收益0.53元;毛利率和净利率分别为29.3%和16.9%,分别较上年同期提高3.2和0.1个百分点。

分业务来看,房地产销售营业收入37.7亿元,同比增长25.7%,其中:(1)住宅销售营业收入9.8亿元,同比增长96.3%,毛利率为29.8%,较去年同期下降23.2个百分点,这主要是因为大部分结算是去年上半年销售的青岛诺沙湾项目,毛利率较低,下半年南京项目将进入结算,毛利率将有所改善;(2)商业地产销售营业收入27.9亿元,同比增长11.6%,毛利率达36.7%,较去年同期提高1.3个百分点。因此,住宅销售业务的毛利率下降以及商业地产销售业务的结算较少是公司经常性业务业绩增长缓慢的主要原因。

报告期末,公司三项费用率略有下降,由上年同期的12.0%下降至10.5%,其中,管理费用率、销售费用率和财务费用率分别下降0.3、0.0和1.2个百分点至6.7%、3.7%和0.1%。

报告期末,公司资产负债率为63.4%;净负债率为33.7%,与13年年初持平,远低于行业平均水平。

上半年销售同比增57%,上调销售预测至123亿元

2013年上半年,公司实现销售金额71.3亿元,同比增长57%;销售面积50.9万平米,同比增长57%;销售均价1.4万元/平米,同比持平。截至上半年,公司已经完成年度销售计划100亿元的71%。公司上半年的超预期销售表现主要是因为:(1)可售资源丰富,上半年可售资源同比增长约25%;(2)可售资源结构多样,住宅、办公和商业的可售资源较为均衡。

2013年上半年,预计公司新推货值60亿元,加上2012年老盘60亿元,上半年合计可售货值120亿元,实现去化率59%;下半年,预计公司新推货值80亿元(主要为青岛、济南、苏州与南京项目),可售货值为130亿元,保守预计下半年去化率40%,则下半年销售52亿元。因此,我们将公司13年全年销售预测由原先的115亿元上调至123亿元,同比增长44%。

报告期末,公司预收账款为40亿元,较2013年年初增加了12亿元,分别锁定了我们对公司2013-14年房地产业务预测收入的100%和10%。

新开工、施工积极,拿地节奏加快

2013年,公司加快开发步伐和加大开发力度,计划新开工、施工面积和竣工面积分别为115万平米、476万平米和99万平米,分别较2012年增长27%、28%和39%。上半年,公司实现新开工面积达81.1万平方米,施工面积达到384.3万平米,分别完成年初计划的70%和81%,表现积极。

2013年上半年,公司拿地面积91万平米,金额36亿元,分别较去年全年增长838%和600%,拿地金额占比当期销售的51%,拿地表现积极。这一方面是源于良好的销售给予了资金的支持,另一方面也是公司因为加快周转的要求。预计后续公司仍将保持较快的拿地节奏。

维持谨慎买入评级

近几年中,世茂股份的商业地产全产业链发展模式正在不断地茁壮成长,未来相对同业的抗政策风险优势也将逐步加强;此外,在充沛的可售资源及良好的去化表现下,预计公司今年销售可达123亿元,同比增长44%;与此同时,公司在新开工和拿地方面的积极表现,也将逐步体现在公司未来的规模成长上面。总体而言,我们维持公司2013-14年的业绩预测为1.38元和1.68元,维持谨慎买入评级。