十八届三中全会决定房地产行业点评:改革决议出台,行业影响中性

事项:中共中央公布关于全面深化改革若干重大决定,其中涉及房地产的有:1、建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围,减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

2、赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利,积极发展农民股份合作,赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

3、推进农业转移人口市民化,逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理,加快户籍制度改革,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。

4、加快房地产税立法并适时推进改革。

5、放开单独二胎。

平安观点:

农村经营性建设用地流转符合预期,对商品房市场无冲击。农村经营性建设用地指纯粹以赢利为目的,建筑建筑物及其相应设施的土地,目前此类用地主要用于工业和商业目的。此次会议之前,深圳已经先行试点农村经营性建设用地流转,建立农村经营性建设用地的统一流转平台。此次会议的指导方向我们认为与深圳的试点方向一致,目的是实现农村经营性建设用地的价值市场化,提高农民的收益权。决定中特别强调“在符合规划和用途管制前提下”实施农村经营性用地的流转,体现出国家对于耕地保护以及城市规划上的把控未有根本放松,并且由于农村经营性用地不能用于住宅建设,因此对商品房市场不造成冲击。此项内容利好拥有大量农村经营性建设用地的企业,房地产类上市公司体系内的土地储备全部为国有出让用地,因此无收益标的。

宅基地试点改革,短期局限非核心区域,长期判断将有税费对冲,不宜过高估计对商品房市场的影响。宅基地试点改革是此次决议中涉及房地产市场影响中略超预期的地方,但我们认为不需要过高估计对商品房市场的短期及长期影响:1、短期而言,试点区域将局限于房价矛盾较为缓和的地区,如安徽的三四线城市;2、改革将循着先确权再流转的路线前进,参照深圳、重庆等地的历史经验,宅基地确权过程由于利益的纠缠,效率低下,确权过程有可能长达5 年以上,无法对市场短期供应造成根本影响; 3、核心城市短期的博弈性交易将有可能吸引部分投机需求及低端保障需求,但由于经过几年调控,商品房市场的投资性交易比例已经从高峰期的70%下降到目前的15%不到,核心购买群体被一步步缩小至有购买资格和刚性需求人群,我们判断核心城市若出现宅基地流转的博弈性交易,其吸引的购买人群与现有商品房需求人群交叉将十分有限,对现有商品房市场的分流影响不宜过高估计。4、长期而言,我们判断即便宅基地全面放开流转,也将有立法后的房地产税以及流转过程中的交易税费进行对冲,提高交易和持有成本,使新增供应价格更市场化而不会对现有市场造成悬崖式冲击。

政府思路在于提高农民收入而非打压房地产市场,稳定的房地产市场有利于地方政府和农民土地收益提升。决议涉及农村土地流转的内容主要目的在于提高农民在土地增值上的收益权,而非打压房地产市场,从长期逻辑而言,一个稳定的房地产市场更有利于农民的在土地上的收益提升,对于地方政府而言,短期收益将受到一定损害,但长期将得益于农地价值提升后房地产税收的稳定收入。因此从政府的层面看,维持房地产市场和土地市场的稳定是实现农民土地收入提升和解决地方政府长期税收问题的前提。

政策行业影响整体判断为中性。我们认为此次决议中涉及农村土地流转对房地产市场的影响中性,放开单独二胎对行业长期利好,房产税立法对行业长期利空,综合而言政策影响中性。决议中屡次强调市场的调节作用,可以期待新任政府对房地产市场将采取不同于前任运动式调控的方式,调控的节奏将更尊重市场规律。稳定的政策预期将更有利于行业的发展,提升被政策长期压制下的行业估值水平。

风险提示:房价快速上涨带来的调控加紧的风险。