房地产行业:对峙破局或将提前

对居民按揭成本的影响:以房价100万,首付30%的20年期贷款为例,本次加息前按照八五折利率优惠,月供为4927元,加息后为5012元,若无优惠,月供为5448元,分别增加85元和521元,提升幅度为1.7%和10.6%。相比加息,取消优惠影响更为实质。综合考虑从去年10月20日至今已经加息五次,首次购房的利率优惠幅度也由七折上升至无优惠,本次加息后对月供的累积影响幅度为26.7%,其中单独考虑累计加息和取消优惠,对月供的影响分别为6.8%和16%,我们认为累积效应将在购买力层面得到实质体现。但我们也认为单就本次加息而言,进一步减小市场需求的作用有限。

对企业贷款成本的影响:一季度末上市公司长短期贷款总额较09年上升了52.3%,若按照09年贷款水平,本次加息和累计加息分别增加上市公司利息6.29和14.61亿元;按照11年一季度贷款水平,本次加息和累计加息分别增加上市公司利息9.58和23亿元,是10年税前利润的1.15%和2.76%,是一季度末上市公司货币资金合计的1.03%。加息本身对企业利润和现金影响有限,但加息后流动性的进一步紧缩将对企业资金提出更高要求,其他融资渠道成本将进一步提升,能够促使企业提前采取降价促销策略,价降量升局面有望更早出现。

投资策略

累积加息对行业基本面产生的影响将得到实质体现,会通过需求的抑制和企业资金链的紧张来打破目前量平价滞的局面,从而提前释放行业的系统性风险,对地产股估值水平的提升并非坏事。而从市场的角度,本次加息属预期之内,并且自下而上分析,即使在调控维持高压的上半年,行业内龙头公司凭借积极的销售策略依然实现了高增长,如位列销售排行前10的开发商合计销售金额和面积分别同比增长了80%和61%,而重点公司目前市盈率仅为11-12倍,相比公司的实际销售增长说明市场的悲观情绪已经反映较为充分,建议提高地产股配置,等待投资逻辑理顺和估值水平回归,重点推荐万科、保利地产、雅戈尔、南通科技和华业地产。