房地产行业深度分析报告:供需比率高企,去库存化压力显现

投资要点:供给需求比的概念及与房地产供求之间的关系根据经济学原理,判断一个行业市场的情况,主要就是观察这个市场供给与需求之间双方力量的变化情况。房屋供给需求比这个指标,就是用来反应房地产市场的供需强度,该指标的大小可以用来衡量房地产市场的走势。当市场中的商品房空臵面积持续上升,房屋供给需求比率居高不下时,说明房地产市场处于供大于求的状态,是典型的买房市场。在这种情况下,销售出现下滑,成交量萎缩,开发资金回收减缓,房屋空臵率提高,库存量加大,房地产价格会有很大的下行压力,开发商要承受价格预期下降带来的资金面紧张的局面,部分实力较弱的中小开发商或选择降价促销,或选择离场从事其他行业,供应量的减少使市场的供给恢复均衡。反之亦然。

我国房地产市场供给需求分析从1997-2010年全国房地产市场供给需求比率来看,2005年以前这一比率达到了2以上,平均值为2.66;2005年以后随着国家对房地产市场调控的不断深入,这一比值有所下降,平均值为1.94。

截止2011年8月,全国房地产市场供给需求比率已经达到2.38,超过了2005年以来的1.94的平均值。按区域划分,东部各省平均值最高,达到2.66,而西部各省平均值最低,只有2.26。可以看出,在经济相对发达,人口较多的东部省份,房地产市场供给需求比率较高,库存量压力相对较大;在经济相对滞后,人口较少的西部省份,房地产市场供给需求比率相对较低,库存量压力相对较小。

从全国重要城市来看,2011年以来,三线城市的供给需求比率明显大于一二线城市同一时期的供给需求比率。

投资策略今年1-8月份我国房地产市场供给需求比率达到了2004年以来的最高值,其中以东部经济发省份的三线城市尤为突出,三四线城市泡沫明显,房地产市场库存数量创下新高。我们认为此次房地产调控政策将比以往更为强烈,限贷令和二三线城市限购令的力度将不会放松,政策的持续性将有待与市场高库存量的进一步消化,泡沫的挤压,房价的下行趋势越发明显。

近期一线地产股跌幅较大,估值进一步下移,稳健投资者可逢低关注业绩比较稳定的一线地产股。如保利地产,招商地产,首开股份,华侨城A。