房地产行业:推地减少致成交下滑,地市整体仍保持热度

投资要点:

11月土地市场:推地量环比减少下成交环比下滑,但出让金环比仍增长。根据中国指数研究院提供的数据(下同),11月推地量环比降13%,成交环比降18%,同比增43%;出让金2383亿元,环比增9%,同比增73%,主要因成交均价上涨。

溢价率19%,环比回升3个百分点。分用途来看,住宅及商业用地仍保持热度;分城市类型来看,一线地市维持热度,二三线地市受推地减少成交回落。

1-11月土地市场:量价齐升,价格明显上涨。1-11月累计推出建面19.2亿平(+17%),成交13.2亿平(+24%),平均楼面地价1509元/平(+40%),出让金2.0万亿元(+73%),超过了去年全年39%。300个城市出让金2.7万亿元(+61%),超过去年全年29%。预计全年130个城市出让金2.35万亿元,300个城市3.13万亿元,创历史记录(2012年2.69万亿元+16%)。

住宅用地:受推地减少影响,成交环比持平,维持高位。11月推出建面环比降18%,成交环比持平,同比增50%;平均楼面地价环比升34%,溢价率23%,环比回升。一二线地市维持热度,三四线近期持续有较好表现。从样本地块来看,一二线城市实际地价呈小幅上涨态势。

商业用地:成交环比降幅小于推地环比降幅,同比仍大增。11月推出建面环比降39%,成交环比降15%,同比增67%。一线城市商业用地仍较为火热。从样本地块来看,一线城市实际地价上涨,二线城市地价相对稳定。

我们认为12月收官之月地市仍将保持现状,地价相对稳定。一方面地方财政吃紧,年内仍将积极推地;另一方面,今年楼市成交向好,房企有继续补库存的动力,而且房企再融资有条件放开预期下,房企补货信心增加。但从3季报情况来看,行业负债率不断提升,加杠杆补库存空间有限,而且年末信贷紧张下楼市成交环比下滑,或将制约房企补货能力。

三中全会确立房地产市场化调控方向,融资渠道拓宽、土地制度改革缩小政府征地范围将有效释放更多土地、小产权房试点流通等均将有效增加房地产供给。地方政府财权与事权对应、允许发债将有效缓解地方对“土地财政”的需求,缓解地价上升压力。户籍制度改革与社会保障将增加进城住房需求。总体来看,有利于房地产市场化调控与平稳发展,行业竞争格局将加剧,开发商强者恒强更趋明显,有利于低估值实力公司。

风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。