房地产行业事件点评报告:央行上调存贷款基准利率25个基点

事件:

中国人民银行决定,自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点(详见附文)。

分析:

加息并非针对房地产行业。尽管此次加息“超预期”(因为此前央行周小川行长表示年内不会加息),但我们认为房地产调控并非触发此次加息的主要因素。

首先,当前离“9.29”新政还不到1个月,正处于政策观察期,没有必要在政策效果未明确之前用尽弹药。其次,如果要进一步打击商品房投资与投机,那么差别化的利率提升更加有效,而当前“一刀切”式的25个基点“以全概偏”重点不突出。最后,9月CPI超3.5%或将是本次加息的根源,针对国际汇率战争背景下国际流动性呈泛滥趋势的“未雨绸缪”,结合前期针对工农中建及招行民生存款准备金上调,显示管理层对于4季度国内物价和流动性的担忧。

按揭成本提高有限。我们以“贷款100万,按揭30年”的商业贷款为例,加息前7折利率、85折利率、基准利率和1.1倍利率的月按揭还款额(等额本金)分别为4865.69元、5398.20元、5956.98元和6343.06元,加息后分别为4947.54元、5502.85元、6085.81元和6488.64元,增加幅度分别为1.68%、1.94%、2.16%和2.30%,相对于超过3%的CPI而言成本提高是相对有限的。

加剧热钱流入的压力。在当前全球流动呈泛滥趋势的背景下,中国加息是有成本的,最为重要的是中外息差的进一步扩大,结合人民币升值的现状,热钱将进一步涌入国内,“外生”地增加国内流动性。上述流动性将以进入股市和楼市为主,“抄底中国”态势明显,人民币资产将进一步重估,于是房价调控更趋不确定性。

维持行业“买入”评级。此次加息并非针对房地产行业,因此对于房地产所带来的影响也是“负面、正面相互交织”。与此同时,通胀压力与热钱流入所带来的人民币资产重估的逻辑不但未失效,当前商品房相对“供不应求”的状态还未根本扭转,房地产调控政策再次处于观察期。基于此,我们维持行业“买入”评级,重点推荐凤凰股份(600716)、宁波富达(600724)、新湖中宝(600208)、荣盛发展(002146)、合肥城建(002208)和滨江集团(002244)。