房地产行业18年上半年投资策略报告:A股纳入MSCI价值龙头地产股估值修复值得期待

基本面靓丽调控成效显现。行业当前销售、房价及开发投资增速持续下滑,调控成效显现,进一步严厉调可能性下降。15年来去库存带动下,当前整体待售面积下降;开发商补库存积极转向一二线及热点城市,这类城市土地供应有限溢价高;库存下降及土地成本坚挺,房价难言有较明显降幅,楼市整体风险可控。行业集中度提升过程中,龙头房企跑赢行业,当前整体销售金额已与16年全年相当,业绩保障度极高,公司估值有较强支撑,值得关注。

18年政策调控将延续因城施政及租售并举将加强。十九大中央领导人提出“坚持房子是用来住的不是用来炒的定位”。未来政策预计更多以加快培育、发展、支持租赁市场,建立长效机制来抑制投资投机,保障居民居住需求为主。进一步以过去的行政手段打压楼市可能性降低。 年底流动性有所收紧18年信贷规管将延续。开发资金增幅持续向下,为近两年来的低位,显示行业整体资金面出现下降。SHIBOR及M2走势也可以看出四季度资金处于收紧之中,成本上升,预计将至少延续到18年一季度。银行及监管层对于房企融资及资金用途规管进一步加严;对按揭贷款限制及收缩,收紧居民贷款也将延续。

行业估值处于低位滞涨明显。监管层大力规范资本市场,A股纳入MSCI,未来持续对外开放,具备良好财务状况及盈利理想价值股将成为市场青睐标的。当前龙头房企估值低,将是一个较好的价值投资洼地。

总结与投资建议。当前龙头房企整体可结算资源充裕,17 全年业绩维持较高增长可期,将有力支撑估值水平;在行业集中度提升趋势下,未来销售持续领跑行业值得期待。17年以来港股龙头内房股涨幅非常大,18年A股纳入MSCI,同时监管层对于股市违规炒作等严查规管力度加大,市场投资取向转回看企业本身资质、竞争运营能力及业绩的趋势将进一步凸显。继续看好业绩理想估值便宜,并且行业集中度提升过程中优势凸显的龙头房企、区域性龙头个股,以及租赁相关类企业。包括华夏幸福、保利地产、金地集团、世联行、福星股份等。

风险提示。流动性收紧、销售大幅下跌超预期。