房地产开发行业2010年日常报告:新开工进入下滑通道

房地产数据中最值得关注的是新开工。

对于统计局每月11 日公布的房地产相关数据中,我们最关心的是地产新开工,因为销售数据每周都在动态跟踪,而投资数据包含价格因素,不能准确的反映实体需求的变化。新开工是最能反映地产相关产业链需求变化的指标,新开工不增长房地产投资迟早受拖累。

我们认为新开工进入下滑通道。

1-4 月份新开工累计达到4.57 亿平方米,同比增长64%。4 月单月新开工量为1.34 亿平方米,同比增长73%,环比3 月下降23%。从绝对值而言4 月新开工肯定是一个不低的量,但新开工下滑的趋势已经确立,因为销量萎缩不可避免影响企业对未来市场预期,而新开工弹性较大,销售下降将带来新开工的调整。

新开工下滑将在两个月后得到数据上的体现。从历史数据分析,新开工表现都是滞后于销售,因为企业调整新开工计划至得到报批需要约三个月的周期,销售在四月底开始明显下滑,我们预计六月份新开工下滑即将得到数据上的体现。

新开工量的下滑幅度决定于销售的下滑程度。我们统计了各大城市在政策出台前后交易量的环比变化(用政策出台前后的周均变化来计算),各城市合计约环比下滑了32%,按照4 月份全国最新销售数据推导全年交易量将下滑19.5%。在此前提下,全年新开工的累计增幅将由目前的64%下降至10%之下,而根据我们房地产投资模型计算,新开工增长10%情况下房地产投资增速将由目前的36%下降至19.9%。

总之,我们认为未来地产产业链的负面影响即将得到数据上的体现。