房地产行业专题报告之房产税篇:从征税目的看税负水平与落地节奏

房产税征收的目的有三:一是筹集财政收入,二是调控房地产市场,三是调节社会财富分配。

从筹集财政收入的角度,以房产税代替部分与房地产相关的土地出让收入,社会接受程度是关键。假设房产税推出将减少50%与地产相关的土地出让收入(来自房地产的土地出让金占比为42%),则社会整体税负提升8.3%。从存量住宅面积测算,在普遍征税的情况下,单位面积房产税超过物业费水平。

——社会接受程度存疑。

房产税的根本影响在财政之外。征收房产税与出让土地两种筹集收入方式,对经济和就业具有截然不同的作用,前者的本质更接近收缩,而后者会带来企业、居民和政府部门的债务扩张和杠杆提升。相对财政收入,经济增长和稳定就业是房产税推出的更大阻碍。——地方政府征税力度有待观察。

从调控角度,房产税面临两难选择。以房产税调控市场,最大的不确定性在于市场对于房产税的反应难以预期,税率过低则不利于市场稳定,税率过高则面临较大风险。从目前的销售情况看,我们认为房产税短期内的节奏不会太快。——草案出台不会太快。

投资策略:

短期内,对估值的压制将仍然存在,本年业绩的如期释放和未来销售的高确定性是主要机会所在,建议关注本年业绩确定和明年销售确定性高的房企,推荐万科A、保利地产。

中期来看,房产税影响逐渐淡化(或税率较低的草案公布),叠加政策平稳期到来,板块估值上升有空间,建议有一定弹性的中型房企。推荐滨江集团、蓝光发展、荣盛发展、北京城建。

风险提示:房产税草案出台税率超预期