房地产10月报:销售投资同步走弱,政策风险逐步释放

支撑评级的要点

1-10月,全国房地产开发投资额同比增长9.7%,较1-9月回落0.2个百分点;商品房新开工面积同比上升16.3%,较1-9月回落0.2个百分点;施工面积同比上升4.3%,增速较1-9月扩大0.3个百分点;土地购置面积同比上升15.3%。10月单月投资增速7.7%较上月回落1.2个百分点,已连续3个月回落,景气度持续下行;新开工及施工连续走强,主要由于在流动性偏紧及限价环境下,房企策略转向加速销售回款,提振开工意愿,推动施工小幅改善;土地投资加速下滑,伴随7月以来土地市场供需两弱,我们预计未来多月土地购置费将大幅下行。

1-10月的商品房销售面积为133,117万平方米,同比上升2.2%;销售额为115,914亿元,同比上升12.5%;较上月回落0.8个百分点;销售均价为8,708元/平米,同比上升10.1%,较上月回落0个百分点。10月单月销售面积增速-3.1%,在低基数背景下连续两月负增长,销售动能明显不足。我们预计一二线在供给改善、去化较好的情况下,成交将持续改善;三四线由于棚改弱化销售增速下行通道开启;四季度全国销售负增长或难以扭转。结构上,今年前10月top100房企销售增速39%,显著高于行业平均水平,供给侧改革及流动性紧张环境下,资源加速像龙头集中。

1-10月,房地产开发企业合计资金来源为135,636亿元,同比上升7.7%,较1-9月回落0.1个百分点。从各资金来源同比来看,1-10月累计数据中,国内贷款同比下降5.1%,较1-9月扩大0.1个百分点;利用外资同比下降36%,较1-9月收窄25.9个百分点;自筹资金同比上升10.8%,较1-9月回落0.6个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升10%,较1-9月扩大0.1个百分点,其中,1-10月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升16.3%和下降0.9%。

评级面临的主要风险

房地产行业销售大幅下滑,调控政策力度超预期。