事件:
国家统计局公布1-10月房地产开发投资和销售数据,商品房销售面积133117万平方米,同比增长2.2%,增速比1-9月份回落0.7个百分点。全国房地产开发投资99325亿元,同比增长9.7%,增速比1-9月份回落0.2个百分点。房屋新开工面积168754万平方米,增长16.3%,增速回落0.1个百分点;土地购置面积21963万平方米,同比增长15.3%,增速比1-9月份回落0.4个百分点;土地成交价款11695亿元,增长20.6%,增速回落2.1个百分点。
观点一览:
土地购置如期回落 未来投资还看建安接力销售继续下行趋势 短期内拐点难现销售回落叠加拿地意愿减弱 到位资金初步见顶总体判断:投资继续缓慢下行,销售和到位资金均继续回落,这是我们对主要数据的判断。从目前来看,货币边际宽松难以顺利传导至地产,调控政策压制之下,主要数据预计均以下降为主。
1.土地购置如期回落 未来投资还看建安接力1-10月全国房地产开发投资99325亿元,同比增长9.7%,增速比1-9月份回落0.2个百分点,增速连续三个月回落。我们在前期的报告中预测,未来土地购置对投资的支撑会减弱,数据继续验证了我们的判断。
展望未来,考虑到三四线城市政策不确定性以及一二线限价政策的持续高压,房企拿地积极性将继续减弱,土地购置回落的趋势料将持续。同时,上半年相对高的土地购置将在新开工的推动下,拉动建安投资的增长。
二者对冲之下,我们维持全年房地产开发投资增速10%的判断,明年预计逐渐回落至3%到5%。
2、销售继续下行趋势 短期内拐点难现1-10月,商品房销售面积133117万平方米,同比增长2.2%,增速比1-9月份回落0.7个百分点。商品房销售额115914亿元,增长12.5%,增速回落0.8个百分点。销售下行趋势延续。
结合我们观测的高频数据,我们认为目前的销售下行是趋势性的,而非波动行的。在9月和10月开发商加速推盘的情况下,11月销售数据有可能小幅上行,但短期内下行趋势难以撼动。我们预计全年销售面积增速为-5%到0,销售金额增速在5%到10%。
3.销售回落叠加拿地意愿减弱 到位资金增速或初步见顶1-10月,房地产开发企业到位资金135636亿元,同比增长7.7%,增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中,国内贷款19727亿元,下降5.2%;利用外资80亿元,下降35.6%;自筹资金45512亿元,增长10.8%;定金及预收款44942亿元,增长16.3%;个人按揭贷款19408亿元,下降0.9%。
我们在1-7月的点评中认为到位资金增速的上行趋势将维持,全年预计在8%左右。从目前的销售情况和拿地意愿看,我们认为到位资金增速上行趋势基本结束。原因有三:一是销售下行趋势下,定金及预收款增速大概率走低,目前16.3%的同比增速很难维持;二是严调控下多数房企拿地意愿减弱,行业亦开始反思片面追求规模的做法,资金需求料将减弱;三是从央行信贷数据和社融数据看,货币边际宽松程度并不大。
从趋势上判断,受销售下行影响,定金及预收款预计将开始缓慢回落,叠加拿地意愿减弱下的资金需求减弱,我们认为到位资金增速将上行趋势基本结束,全年预计在7.5%左右,较我们之前的预测下调0.5个百分点。
投资建议:
投资继续缓慢下行,销售和到位资金均继续回落,这是我们对主要数据的判断。从目前来看,货币边际宽松难以顺利传导至地产,调控政策压制之下,主要数据预计均以下降为主。
短期内,调控延续高压、房产税悬而未决、销售逐渐下行的背景下,板块估值难言上升,建议关注业绩如期释放和明年销售确定性较高的公司,推荐万科A、保利地产、滨江集团、蓝光发展;中期内,我们判断政策将渐趋平稳,板块估值有上升空间,建议关注高弹性标的,推荐保利地产、滨江集团、荣盛发展、北京城建。
风险提示:货币边际宽松难以持续, 商品房销售大幅下滑
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