保利地产:业绩稳增土储充足,融资优势巩固龙头地位

保利地产2018年前三季度实现营业收入949.21亿元,同比增长25.66%;实现归属母公司净利润95.96亿元,同比增长16.04%;每股收益0.81元。2018年1-9月公司实现销售额3,036.5亿元,同比增长45.9%,其中一二线城市签约金额占比77%;销售回款2,603亿元,回款率超85%。公司新增土地储备2,456万方,报告期末待开发建面9,289万方,可保障2-3年开发需求。考虑到公司结算资源充足,融资优势显著,在行业集中度提升的背景下,我们预计公司2018-20年EPS 分别为1.67/2.08/2.73元,对应18年PE7.4倍,维持买入评级。

支撑评级的要点业绩稳健毛利率提升,全年业绩稳增可期。2018年前三季度公司实现营业收入949.21亿元,同比增长25.66%;实现归母净利润95.96亿元,同比增长16.04%; 销售毛利率32.7%,同比增长0.5个百分点。业绩增速低于营收增速主要因为结转项目权益比例较低,少数股东权益占比扩大10.3个百分点至28.9%。1-9月,公司新开工面积 3,297万方,竣工面积 1,173万方,在建面积 9,242万方,分别同比增长 84.2%、9.2%和 47.1%,其中竣工面积仅完成全年竣工计划1,900万方的61.7%,预计Q4结转力度将加大。

销售高增回款率高,土储充足聚焦一二线。2018年前三季度公司实现销售面积2,024.70万方,销售金额3,036.51亿元,分别同比增长34.87%、45.87%,其中一二线城市签约金额占比77%;销售回款2,603亿元,同比增长46.3%,回款率超85%。2018年前三季度公司新增拓展项目108个,计容建面2,456万方,同比下降17.1%;拿地金额1,636亿元,同比增长4.6%,其中一二线城市占比75%。截至报告期末,公司待开发建面约9,289万方,在建及拟建项目总建面23,131万方,可售货值超1万亿,保障未来2-3年开发及销售需求。考虑到公司布局以一二线城市为主,今年以来复苏迹象明显,需求持续增长,预计今明两年销售延续高增态势。

杠杆提升维持可控,融资渠道多元优势显著。2018年三季度末公司资产负债率和净负债率分别为79.87%和101.4%,剔除预收账款后资产负债率仅42.83%,负债结构较为合理。上半年公司新增有息负债综合成本5.10%,整体有息负债综合成本仅4.86%,为行业最低水平;多元化融资渠道畅通,今年以来多次发行中票、美元债等产品,在行业整体流动性趋紧的背景下融资优势明显,龙头地位巩固。

评级面临的主要风险房地产行业销售大幅下滑,调控力度超预期。

估值我们预计公司2018-20年EPS 分别为1.67/2.08/2.73元,对应18年PE7.4倍,维持买入评级。