保利地产:营收高增长,销售表现佳

业绩稳健,预收充足:公司期内实现营业收入949.2亿元,同比增长25.7%;归母净利润96亿元,同比增长16%。营收增速高于归母净利润增速主要因少数股东损益占比同比提升10.3个百分点至28.9%。期内整体毛利率同比略增0.5个百分点至32.7%,随着2016年来房价上涨周期项目步入结算周期,预计短期毛利率有望维持高位。期间费用率受财务费用上升影响,同比上升0.7个百分点至8.1%,长期股权投资处置带动投资收益同比增121%。期内实现竣工面积1173万平,同比增长9.2%,完成全年计划的61.7%。由于销售金额远超结算收入,期末预收款较期初增长40.9%至3174.7亿,业绩增长有保障。

销售势头强劲,新开工积极进取:2018年前三季度公司实现销售面积2024.7万平,同比增长34.9%;实现销售金额3036.5亿元,同比增长45.9%,绝对值已接近2017年全年水平,市占率较2017年提升0.6个百分点至2.9%。其中一二线销售金额占比达77%;销售均价14997元/平,较2017年全年上升8.8%。公司四季度货值充足,全年超4000亿为大概率事件。期内实现新开工面积3297万平,同比增长84.2%,已完成全年计划的99.9%,延续此前积极进取的势头,规模扩张意图明显,为未来销售再上台阶奠定基础。

拿地节奏稳中有降,聚焦核心一二线:期内公司新拓展项目108个,新增建面2456万平、总地价1636亿元,同比下降17.1%和上升4.9%,为同期销售面积(金额)的121.3%和53.9%,较2017年分别下降80.2个和35.5个百分点,随着楼市降温拿地节奏逐步放缓。平均楼面地价6661元/平米,较2017全年增长8.9%,为同期销售均价的44.4%,较2017年上升0.1个百分点。考虑房价地价差超8000元/平,项目盈利能力仍相对可观。公司拿地区域重心仍聚焦核心一二线城市,期内对应区域拓展金额占达75%。期末在建拟建项目605个,总建面2.3亿平,为持续快速发展奠定坚实基础。

融资优势突出,财务结构稳健:资金面偏紧环境下,公司融资成本逆势下行,期内三次中票发行平均利率仅4.69%,较2017年11月发行利率下降0.71个百分点。期内累计回笼销售资金2603亿元,同比增长43.6%,占同期销售额的85.7%。在手现金971.5亿,为一年内到期负债总和(359.1亿)的270.5%,短期偿债压力较小。剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为42.8%和101.4%,较期初下降2.1个和上升15个百分点。

投资建议:我们维持公司盈利预测,预计2018-2020年EPS分别为1.7元、2.15元、2.7元,当前股价对应PE分别为7.1倍、5.6倍、4.5倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:1)2018年三季度以来,部分城市楼市出现调整,未来存在资产减值的风险;2)目前按揭利率连续21个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;3)2017年以来多地实现限价,而地价攀升,中长期毛利率面临下行风险。