招商蛇口2018年半年报点评:地产邮轮齐发力业绩表现亮眼

业绩表现亮眼房地产邮轮投资三驱动

2018年上半年,公司实现营业收入209.88亿元,同比增长6.6%,实现归母净利润71.17亿元,同比增长97.54%,主要原因有三个:一是公司房地产业务结转面积减少导致营业成本同比降低17.09%,同时结转均价单价由1.98万元/平方米提高至2.15万平方米,使得毛利率提高了16.09%。二是公司邮轮业务营收同比增长10.82%,成本同比降低47.79%,使得毛利率提高了55.65%,扭亏为盈。三是投资收益增加,上半年公司实现投资收益49.7亿元,同比增长了78.41%。

房地产销售增长积极拿地扩张

2018年上半年,公司房地产业务实现签约销售面积358.36万平方米,同比增长24.26%,实现签约销售金额750.96亿元,同比增长39.86%,销售继续增长。公司积极拿地,上半年新增40个项目,扩充项目资源751.33万平方米,还通过“港城联动”模式进入湛江等城市,通过收购东风房地产80%的股权、浙江润和房产集团100%股权及相关债权和招商漳州增加园区资源储备,获取收购企业的区位优势。

邮轮业务发展迅猛扭亏为盈

公司在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制,推广公司品牌,力求构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。上半年,邮轮业务营收同比增长10.82%,成本同比降低47.79%,使得毛利率提高了55.65%,并实现扭亏为盈。其中深圳蛇口邮轮母港实现邮轮靠泊次50次,同比上升85%;邮轮客流量18.4万人次,同比上升207%。

现金流改善偿债压力小

2018年上半年,公司经营现金流净额、筹资现金流净额、现金及现金等价物净额大幅提高。由于销售回款增加,公司经营活动产生的现金流净额同比增长了54.32亿元,实现45.21%的增幅。由于融资规模的扩大,公司筹资活动产生的现金流净额同比增长了152亿元,实现141.02%的增幅。由于融资规模扩大、合作方投入和销售回款增加,公司现金及现金等价物净增加额为186.88亿元,由负变正,同比增长了926.95%,增幅巨大。此外,公司负债率为77.12%,净负债率为94.87%,虽然增幅较大但仍低于行业普遍水平,偿债压力不大。

信用评级高融资成本低

2018年上半年,公司继续保持了AAA的主体信用等级和债项信用等级,综合资金成本为4.87%,在行业内拥有较大的融资优势。公司已发行了70亿元公司债券,近期陆续发行超短期融资券(270天和180天),总额合计40亿元;联合招商资本、平安行共同签署了成立招商澎湃系列投资基金的协议,引入稳定的基金合作伙伴;联合招商启航等多家公司设立招产业投资基金;成立储架额度60亿元,首期发行20亿元地“招商创融租公寓第一期资产支持专项计划”;携手建行注册首单银行间长租公(首发40亿元)。

积极布局新业态推动多元化转型

2018年上半年,公司积极布局新业态,大公寓、大健康、大文创多点开花,转型成效初步显现。大公寓快速发展,鼓励轻资产租入改造、存量商办改造,构建融投管退全周期商业模式,实现公寓智慧平台的全线上化服务。在精耕深圳市场的基础上,大公寓落地北京、上海、重庆、8个一二线城市,实现全国规模约90万平方米,其中上八年新增13个长租公寓项目24.1万平方米。大健康脱孵入实,从“养老、医院、康养小镇”三方面积极推进医养业务,广州番禺颐养中心、深圳蛇口颐养中心已于2018年2月2日、3月30日相继开业。大文创际教育项目持续推进,海上世界文化艺术中心运营顺利,已相继开展了多次展览、品牌塑造及教育活动。

投资建议与评级:我们预计公司2018-2020年营业收入分别为993.06亿元、1269.08亿元和1608.32亿元,归母净利润分别为156.01亿元、197.52亿元和246.08亿元,每股收益分别为1.97元、2.50元和3.11元,对应PE分别为8.4X、6.7X和5.3X。首次覆盖,给予“强烈推荐”评级。

风险提示:房地产市场整体大幅下行,公司房地产开发及竣工不及预期。