保利地产2018年半年报点评:销售高增拿地稳健,深耕一二线确定性强

事件:

公司发布2018年半年报,报告期内,公司实现营业收入595亿元,同比增长9.3%,实现归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%。上半年实现销售额2153亿元,同比增长46.9%,销售面积1454万平方米,同比增长37.9%。上半年新增计容建筑面积1510万平方米,报告期末待开发土地面积8950万平方米。

观点:

销售延续高增长深耕一二线及核心城市群

2018年上半年,公司实现签约金额2153亿元,同比增长46.9%,销售面积1454万平方米,同比增长37.9%。在全国商品房销售放缓的大背景下,公司销售保持了平稳快速增长。从销售结构看,上半年一二线城市签约金额占比近78%,珠三角和长三角两大核心城市群占比分别达到31%和20%,深耕一二线及核心城市群优势明显。

我们认为,公司深耕一二线及核心城市群,在调控政策维持高压的大背景下,公司销售额逆势高增长,体现了公司在一二线城市的强劲竞争优势和精准战略布局。随着一二线城市调控政策的边际平稳(相对于三四线城市未来政策的不确定性),公司在销售方面,相对全行业具有更强的稳定性和确定性。

拿地稳健土储丰富可售面积支撑未来销售

公司上半年新增计容建筑面积1510万平方米,略高于销售面积1454万平方米,其中一二线城市拓展金额及面积占比分别为68%和50%,三四线城市则聚焦于珠三角、长三角等核心城市周边。拿地金额方面,拓展项目对应总地价为1072亿元,占同期销售额比例为50%,略低于历史平均水平。总体来看,公司上半年积极拿地的同时,兼顾稳健经营。

报告期末待开发土地面积8950万平方米,对应可售面积约8167万平方米,足以支撑公司未来2到3年的销售。按照18H1销售均价1.48万元计算,对应货值约1.21万亿元,达到2018年预计销售额4000亿元的3倍左右。

综合来看,公司上半年拿地兼顾谨慎与积极,具有良好的可持续性,同时公司土储丰富,可售货值足以支撑公司未来2到3年的销售增长。

毛利率提升结算节奏仍有提升空间

报告期内,公司房地产结算毛利率为35.3%,较去年提升5.63个百分点,主要受益于2016年和2017年房地产市场的整体回暖。受毛利率提升影响,公司净利润率提升至15.6%,提升2.5个百分点。我们预计,公司本年综合毛利率将维持在33%以上的较高水平,较高的毛利率将有力保障公司业绩增长。

同时,我们注意到公司上半年营业收入增速相对较低,主要原因是竣工面积仅达到全年计划竣工面积的40%,略低于预期。公司年初计划竣工面积为1900万平方米,相对2017年实际竣工面积增加22.3%,公司在竣工和结算方面仍有提升空间。我们预计公司竣工计划将按期足额完成,公司本年营业收入将达到1898亿元左右,同比增长29.7%。

净负债率略有提升融资成本维持低位

报告期末,公司净负债率为93.3%,相对2017年末提升7个百分点,但从行业平均水平看,公司净负债率仍处于合理水平。同时,公司有息债务类型合理,银行借款占比超过71%,一年内到期债务仅331亿元,仅为账面现金余额的34%,公司债务风险可控。

公司上半年新增有息负债796亿元,综合成本为5.09%,全部有息负债综合成本仅4.86%,大幅低于行业平均水平。公司在融资方面的优势,一方面有利于公司进一步提升市场占有率,另一方面亦将提升公司面对限价政策时的博弈能力,减轻毛利率下滑风险。

投资建议与评级:

我们预计公司2018-2020年营业收入分别为1898亿元、2369亿元和2967亿元,归母净利润分别为202亿元、249亿元和294亿元,每股收益分别为1.71元、2.1元和2.48元,对应PE分别为6.7X、5.5X和4.6X。首次覆盖,给予“强烈推荐”评级。

风险提示:

房地产市场整体大幅下行,公司竣工及结算不及预期。