高收益债周报:近几年房地产开发投资资金来源有何变化?

主要结论

国内房地产开发投资资金有四方面来源:1、国内贷款;2、利用外资;3、自筹资金;4、其他资金。

其中国内贷款又包括银行贷款和非银行金融机构贷款;自筹资金包括各项应付款、留存利润等;其他资金包括定金及预收款、个人按揭贷款等。

从国内房地产开发资金的四项来源来看,利用外资占比基本趋近零;当前国内贷款占比稳定在15%-20%之间,其中银行贷款占比逐渐回落,非银行金融机构贷款占比逐渐抬升;自筹资金占比近几年持续回落,目前大约在30%-35%之间,其中各项应付款占比近几年持续攀升,留存利润等其他自筹资金占比持续回落;

其他资金占比近几年持续攀升,目前大概在50%左右,其中定金及预收款占比近几年有所抬升,个人按揭贷款有所回落。

我们将各项房地产开发资金来源重新划分为以下四项:

(1)国内银行贷款;

(2)非标融资,指非银行金融机构贷款、各项应付款中剔除应付工程款之后的金额;

(3)房地产销售回款,指定金及预收款、个人按揭贷款;

(4)其他,指房地产开发资金来源中除了国内银行贷款、非标融资、销售回款以外的所有来源,包括了留存利润、应付工程款等。

从重新划分后各项资金来源占比情况来看,国内银行贷款占比一直在缓慢回落,目前占比约为12%;非标融资占比逐渐抬升,目前占比约为15%;销售回款占比自2015年以来快速攀升,目前占比约为48%;其他来源占比近几年快速回落,目前占比约为25%。

由此可见,当前房地产开发投资对销售回款和非标融资的依赖性较大,而这两项资金来源在当前房地产调控政策下均难以继续扩张,未来房地产开发投资增速继续回落或许难以避免。