房地产行业城市草根调研系列报告之七:厦门篇,严调控量缩价调,市场信心有待恢复

调控持续加码,楼市步入调整通道:受调控加码影响,2017年二季度来厦门楼市逐步降温。2018年上半年一手住宅成交58.7万平,同比下降30%;二手房成交萎缩更加明显,2018年上半年季均成交较2017年下降50.4%,与一手住宅比值由2017年的189%跌至121.5%。随着成交萎缩,房价亦步入调整通道,厦门二手住宅房价连续16个月负增长,新房由于限价相对稳定。截止2018年6月,全市一手商品住宅未售库存238万平,去化月数达27.7个月,较2016年低点(5.2个月)大幅回升。在政策难以松动的背景下,预计短期楼市仍难有明显起色,但考虑二手房价已有所调整,预计后续房价将趋于平稳。

各区楼市普遍降温,整体供应充足:岛内由于土地供应少新盘较少,近年来成交占比持续下滑。2018年上半年岛外四区总成交50.5万平,占全市总成交的85.9%,较2017年全年提升1.9个百分点,考虑到近年来厦门土地出让主要集中在岛外,预计未来岛外四区仍将是厦门新房成交主要集中地。从房价走势来看,各区房价均呈现一定程度调整,其中思明、翔安、海沧区二手房价较2017年8月分别下跌11.6%、10.4%、8.6%,跌幅靠前。从供需比来看,集美、思明区2018上半年供销比达2.4、1.6,翔安区2017年供销比达2.1,整体供应相对充足。在供给稳定、需求缩量的背景下,预计后续开发商去化率仍将持续承压。

土地市场降温,供应向岛外倾斜:楼市降温带动土地市场回落,2018年上半年厦门商住用地成交建面42.2万平,同比下降30%;平均楼面均价25309元/平,较2016年高点下降12%,开发商拿地趋于理性。从溢价率来看,2018年6月宅地成交溢价率2.4%,较2016年同期下降170.3个百分点,底价成交已成为主流。在新房限价、市场降温环境下,2016年高价地盈利空间有限甚至面临亏损。分区域来看,岛内由于土地稀缺加上开发充分,近3年土地成交持续向岛外倾斜。2018年上半年岛外四区土地成交107.1万平,远高于岛内的19.3万平米。

楼盘调研小结:楼市回归理性,年内或量缩价稳:1)2017年来持续调整,二手房价格冲击更大。2)项目去化率较低,市场普遍信心不足。3)市场库存较高,地价有所回落。4)限购及观望情绪升温,外地客占比大幅下降。4)首套基准利率为主,2套利率上浮10%。5)限价限购执行较严。

风险提示:1)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。