地产行业周报:去化率逐步回落,二手房挂牌持续攀升

本周观点:2018年上半年上市房企整体营收同比增长24.3%,归母净利润同比增长41.3%,整体毛利率同比上升2.7个百分点至31.6%,延续回升态势。随着2016-2017年项目步入结算周期,预收款充足叠加毛利率提升,预计2018年房企业绩增速仍将维持高位。前8月百强房企销售额及销售面积同比增长42%和38%;万科最新专项债利率仅4.05%,宝能系短期减持压力亦接近尾声,积极因素正逐步积累。中长期来看,当前绝对估值及相对估值均处于历史低位,股息率亦具备吸引力,叠加即将到来的估值切换,中长期配置价值已经凸显。建议关注:1)低估值龙头保利、万科、金地、招商等;2)布局核心城市的高成长新城、荣盛、阳光城等。

本周成交:成交环比下降,同比上升。本周重点城市成交42839套,环比降11%,同比升11%,低于2017年周均8个百分点,2018年日均成交环比降7.4%;其中一线城市环比降36%,二线城市环比降2%,三线城市环比降7%。推盘量环比上升,去化率环比下降。上周重点城市新开盘73个项目,推出房源16495套,环比升9.6%,高出2017年周均值91.6个百分点。平均去化率72%,环比降14个百分点。一手商品房9月日均成交:环比下降,同比下降。截止9月8日,重点城市日均成交套数环比降9%,同比降8%。其中一线城市环比降15%(同比升1%),二线城市环比降8%(同比降15%),三线城市环比降8%(同比降4%)。19城二手房挂牌套数周环比升2.9%。9月8日19城二手房挂牌50.6万套,环比升2.9%。深圳升2.2%,北京升2.4%,上海升1.0%。

本周动态:上市房地产公布2018年上半年中报。平安观点:财报整体延续靓丽。随着2016年房价大幅上涨时期项目步入结算周期,2018H1房企报表延续靓丽。2018H1上市房企整体营收同比增长24.3%,归母净利润同比增长41.3%。考虑到结算滞后于销售,预计短期上市房企业绩仍将延续较好表现。毛利率持续回升,业绩保障度高。2018年上半年上市房企整体毛利率31.6%,同比上升2.7个百分点,延续回升态势。考虑到2016年以来房价大幅上涨,预计短期主流房企毛利率有望持续小幅回升,但中长期来看,由于限价、土地成本高企、原材料价格上升等因素,开发商结算毛利率仍将承压。期末行业预收款2.4万亿,同比上升37%,为过去四季度营收总和的127.5%,创近年新高,奠定未来业绩高增长基础。销售延续增长,去化周期处于低位。在限价及融资渠道收紧的背景下,加速周转、加快销售回款成为众多房企最佳选择。2018H1上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为1.2万亿,同比增长24.3%,较2017年全年增速提升7.8个百分点,高于同期全国商品房销售额增速(13.2%)。

风险提示:1)目前按揭利率连续20个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。