中国金茂:销售增速亮眼,土储有质有量

业绩总结:公司发布2018 年中报,上半年实现营业收入219.4 亿元(+23%), 实现股东应占利润32.9 亿元(+32%),并首次派发中期股息12 港仙每股。

业绩如期释放,毛利率领先行业。上半年公司收入增长符合预期,主因城市物业开发板块结转规模提升所致(上半年确认收入195.1亿元,同比增长23%),物业租赁和酒店经营保持稳中有升。报告期公司物业开发结算毛利率为38%,较上年同期上升5个百分点,主要是长沙、南京、北京、宁波和广州等区域高毛利项目进入结算周期。公司上半年净利率20.5%,同比增长了1.6个百分点,整体上看,公司毛利率和净利率在行业内均处于领先水平。截至上半年末,公司已售未结金额1,015亿元,其中符合竣工交付条件可在2018年结算的金额约208亿元,完全锁定今年的业绩。

销售增速抢眼,土储有质有量。上半年公司实现签约销售额718亿元,同比增长198%,增速在TOP30房企中排名第一,下半年公司可售货值超过1000亿,货值较为充裕,我们预计全年销售额有望在1000-1100亿。公司“城市运营”板块持续发力,上半年新签约6个城市运营项目。1-7月,公司共计收购29个项目,土地价款467亿,权益比48.2%,新增土地储备548万方,平均拿地成本约8,636元每平米,相当于今年上半年销售均价的25.2%。公司土地储备十分优质,基本都集中在一二线城市,潜在的变现及运营价值大。截止到2018年7月底,公司包括一级开发的土储总计为5,045万方,平均权益比约64.5%。

负债结构优化,融资成本优势明显。2018年上半年,公司积极拓展多种资金渠道,境外发行12.5亿人民币优先担保票据,境内发行30亿人民币无担保中期票据,又获得80亿港币银团贷款。截至上半年末,公司平均借贷成本仅5.0%,在目前融资收紧的情况下依然维持在一个较低的水平。此外,公司在上半年通过股份配售引入战略投资33.3亿港元,中化持股比例降至50%以下。截至上半年末,公司净负债率仅66%,较去年底下降了3个百分点。尽管公司处于积极扩张的发展阶段,但机制更趋灵活、净负债率稳步降低,安全性反而略有提升。

盈利预测与评级:预计公司18/19/20年EPS分别为人民币0.5/0.7/1.0元,对应的动态市盈率为6.7/4.6/3.2倍。考虑到公司的央企背景、靓丽的销售增长即优异的土储,我们给予公司2018年8.5倍PE估值,对应目标价4.61港元,维持“买入”评级。

风险提示:地产调控或升级,后续销售或不及预期等。