招商蛇口:业绩靓丽,销售高增

业绩靓丽,全年高增可期:公司上半年实现营收209.9亿元,同比增长6.6%;归母净利润71.2亿元,同比增长97.5%。净利润增速远高于营收增速主要因:1)项目结算结构差异,毛利率同比上升17个百分点至42.7%;2)由于转让资产及非并表项目收益增长,投资收益同比增长78.4%至49.7亿元;3)少数股东损益占比下降。分业务来看,期内社区、园区及邮轮业务营收同比分别增长5.8%、11.4%和10.8%,分别占总营收的84.2%、16.4%和1.3%。由于销售金额远高于营收,期末预收款较年初增长38.8%至764.3亿元,为同期实际营收的364.2%,叠加2018年30.8%的竣工高增长计划,全年业绩高增可期。

销售延续高增长,新业态布局积极:上半年公司实现销售额751.0亿元,同比增长39.9%,市占率较2017年末提升0.3个百分点至1.1%,已完成全年1500亿销售目标的50.1%;销售面积358.4万平,同比增长24.3%。销售均价20955元/平米,较2017年全年增长5.9%。公司下半年可售充足,预计新推货值1500亿,全年超额完成目标为大概率事件。期内公司积极布局新业态,大公寓、大健康、大文创多点开花。新增长租公寓项目13个,合计在全国布局长租公寓近2 万间,管理规模90 万平;广州番禺颐养中心、深圳蛇口颐养中心相继开业;国际教育项目持续推进。

拿地进取,集团优质资产再注入:期内新增建面753.1万平、总地价603.6亿元,同比分别上升231.0%、71.0%,为同期销售面积(金额)的209.7%和80.4%,较2017年分别上升30.2和2.9个百分点。平均楼面地价8033元/平,较2017年全年下降6.0%,为同期销售均价的38.3%,较2017年下降4.9个百分点。新进入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市。期内完成对招商漳州的股权收购,进一步增加园区资源储备;招商漳州及其控股子公司拥有产权尚待实现收益的土地面积为11,662亩(其中双鱼岛3,376亩)。通过招商漳州与公司在厦门、漳州已有布局的战略协同,未来有望分享漳厦同城政策区位优势,提前锁定海西板块未来发展红利

融资优势显著,负债率小幅上升:在上半年资金趋紧的背景下,公司新发三年期公司债融资成本4.83%,较2017年末发行利率下行0.37个百分点;截止上年年末综合融资成本仅4.87%,处行业较低水平。期末在手现金620.5亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的175.3%,短期偿债压力较小;净负债率、剔除预收账款的资产负债率为72.8%、58.4%,较期初分别上升14.3个百分点和2.8个百分点。

投资建议:维持原有盈利预测,预计2018-2020年EPS分别为2.00元、2.57元、3.22元,当前股价对应PE分别为8.6倍、6.7倍、5.3倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:1)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;2)公司规模化与融资能力需匹配。随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司融资也面临较大压力。而公司经营模式的转变和经营规模的扩大有要求公司的融资在一定时间内需进一步增加;3)产业新城建设开发进度存在不确定性。产业新城资源的获取不会一蹴而就,涉及的规模大,合作方式复杂,需有一定的谈判周期,项目开发建设的时间存在不确定性。