房地产行业:泡沫后周期时代的投资框架

房地产行业泡沫后周期时代来临。1998 年我国开启商品化浪潮以来,房地产行业迅猛发展,为过去二十年快速的工业化和城市化奠定了基础。其中,土地财政的信用创造功能在里面扮演着至关重要的角色。而在过去两年,相当多城市的房地产市场发生了价值的广泛重估,使得政府和企业端的杠杆得以降低和控制,而居民端的杠杆水平显著抬升。房地产行业不可逆转地进入到泡沫后周期时代,行业发展的宏观环境、制度约束、赚钱效应将发展根本性的变化。

行业进入窄幅震荡区间,投资与销售增速表现背离。2008 年由于地方融资平台的迅猛发展,土地城镇化速度快于人口城镇化,使得总量上看行业供给率先于购房需求达到顶点。截止到2018 年中,大多数城市库存明显下降,供需可能在政策干预下进入一个长期较为均衡的阶段,购房需求连续地进入市场,行业进入窄幅震荡期间,投资与销售增速表现背离,行业指标逐步呈现钝化。

市场分化加速,龙头房企拿地市占率迅速提升。从相对竞争格局角度,龙头房企正迎来黄金发展阶段,行业的土储资源、融资资源、销售回款、人力资源等会加速朝龙头房企集聚,中小房企逐步退出市场。截止到2018 年上半年末, TOP10 房企权益销售额市占率为25.5%,比去年末提升5.8 个百分点,TOP10 房企拿地面积流量口径市占率为63.6%,比去年末提升16.2 个百分点。

估值体系重构及政策压力导致板块风险补偿持续抬升。金融强监管和去杠杆从流动性和基本面两方面对板块形成压制,缺乏基本面的个股越跌越贵。另一方面,在房价上涨趋势难以抑制的情况下,棚改货币化安置比例降低及长效机制出台不仅提高了投资地产股整体的风险补偿,也使得龙头房企ROE 表现趋于恶化,地产板块正处于自上而下杀估值的阶段,自下而上的支撑力量较弱。

投资策略与重点关注个股:下半年我们判断在“政策底”和“情绪底”确认后地产板块可能存在估值修复行情,但板块难以整体性上涨,后期关注行业长效机制的出清及房企ROE 预期底部的确认,可通过选股规避尾部风险。建议重点关注保利地产(600048)、万科A(000002)、新城控股(601155)、碧桂园(2007.HK)、融创中国(1918.HK)和世荣兆业(002016)。

风险提示:信用风险或加剧、政策压力或进一步加大等。