地产行业动态跟踪报告:投资如期回落,开工销售延续反弹

投资增速高位回落,预计增速将持续收窄。2018年上半年房地产投资同比增9.7%,增速较前5月下降0.5个百分点,其中6月单月投资同比增长8.4%,较5月回落1.4个百分点。我们判断投资增速回落主要因土地购置费增速回落,考虑前6月土地成交价款增速较上年末已大幅下降29.1个百分点,预计后续土地购置费增速将持续收窄,带动地产投资增速回落,预计全年房地产投资同比增长7%左右。

加快推盘带动销售持续反弹。上半年全国商品房销售面积同比增长3.3%,销售额同比增长13.2%,较前5月回升0.4个和1.4个百分点;其中6月单月销售面积同比增长4.5%,销售额同比增长17.1%。我们认为6月销售延续高增长主要因:1)限价未见松动叠加资金端持续偏紧,开发商逐步加大一二线城市推盘力度回收现金流;2)需求透支、棚改作用弱化等影响逐步显现,开发商加快三四线推盘力度收割需求。从区域来看,东部、西部前6月增速较前5月分别回升1.3个和0.1个百分点,中部和东北部分别回落0.5个和1.1个百分点,东部增速回升更快意味着开发商持续加大一二线推盘力度。展望下半年,供给量上升带动一二线增长,三四线受房价快速上涨、需求透支、棚改弱化、基数高企等影响预计增速将缓慢回落,维持全年销售面积持平判断。

低库存补货叠加三四线发力,新开工维持高位。2018年前6月新开工同比增长11.8%,较前5月回升1个百分点。其中6月单月增速为15%,较5月下降5.5个百分点,增速回落主要因基数抬升,但绝对开工仍处于较高水平。我们认为开工持续高位主要因:1)资金偏紧背景下加快开工推盘回收现金流是当下房企最优选择,尤其是市场逐步降温的中西部三四线,抢开工抢需求将更加迫切,带动全国开工维持高位(前5月三四线新开工增速为14.1%,高于同期全国(10.8%)和40个大中城市(5.4%));2)住宅低库存背景下,房企加快开工补充货值,前6月住宅新开工增速达15%。展望下半年上述两个影响因素依旧存在,有望带动全年新开工增速维持在7%以上。

拿地下沉三四线,竣工持续低位。1-6月全国土地购置面积同比增长7.2%,土地成交价款同比增长20.3%,较前5月分别回升5.1个和4.3个百分点。两者增速差由前5月的13.9个百分点收窄至13.1个百分点,主要因三四线土地成交占比提升。6月百城土地成交同比下降17.6%,其中三四线同比仅下降1%,成交占比同比上升9.8个百分点至58.9%,表明在一二线限价制约盈利空间背景下,房企逐步加大三四线城市布局。前6月竣工面积降幅扩大0.5个百分点至10.6%,预计主要受资金端影响,房企放缓施工节奏影响竣工进度。考虑2016-2017年期房销售大幅增长,预计后续竣工增速仍有望逐步回升。

传统融资渠道持续偏紧,销售回款为资金端增长支撑。2018年1-6月房企整体到位资金7.9万亿,同比增长4.6%,增速较前5月下降0.5个百分点。增速回落主要因传统的国内贷款降幅扩大5.1个百分点至下跌7.9%。由于房企加快销售回收现金流,1-6月定金及预收款增速达12.5%,仅较前5月小幅回落0.2个百分点。6月全国首套房利率达5.64%,连续18个月上浮,个人按揭贷款增速降幅扩大0.4个百分点至4%。在融资端趋紧背景下,预计开发商仍将加大推盘回收现金流。

投资建议:展望下半年,地产年初至今调整充分,当前估值及仓位均处于历史低位,龙头房企业绩及销售增长确定,当前股息率亦具有一定吸引力。同时近期住建部表态棚改不搞一刀切,各地因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存量较大的地方,可继续推进棚改货币化安置,亦利于缓解市场对于棚改货币化大幅下降的担忧,维持“强于大市”评级。建议关注以下投资主线:1)土储充足及融资占优、市占率持续提升的低估值龙头保利、万科、招商、金地等;2)布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。

风险提示:1)目前按揭利率连续18个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市,考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。