房地产行业2018年下半年投资策略:板块“磨底进行时”,择优“提前半身位”

政策动向:呵护流动性,重提内需,加速落户,重申调控从紧

宏观经济形势复杂,美国加息缩表,美元强势,中美贸易摩擦;国内新旧动能转换,金融去杠杆;央行置换式降准,资管新规延期,呵护流动性,缓冲风险;国务院下调关税促消费扩内需;地方债存量规模较大限制基建投资,地产投资链或托底;二线抢人大战,加速落户绕道限购,住建部约谈12 城重申调控从紧。

资金动向:总体紧缩,关门开窗,资产证券化放量,按揭利率持续升 房地产到位资金增速持续下滑,从2017 年底8.2%至2018 年4 月2.1%,其中银行贷款、销售回款下滑幅度较深;关门开窗,此消彼长, 供给侧探索创新融资,资产证券化放量,2017 年不动产类REITS 和CMBS 同比增长均超100%,预计2018 将继续提升,长租公寓证券化获全方位政策支持;需求侧居民杠杆增速放缓,按揭利率持续提升,5 月至5.56%, 预计后续仍持续高位。

市场动向:分城轮动,库存低位,限价惜售,销售转负,投资纠结 因城施策和分城轮动导致销售周期性弱化,一是销售增速高点较低, 二是销售下滑速度较慢;全国商品房库存持续下降,部分城市去化周期低至3 个月;维持2018 年销售谨慎看法,预计销售面积同比下滑5%-10%; 限价惜售导致拖延工期,竣工面积增速深度转负,施工/竣工比值不断提升,部分中小房企或已事实退出;投资纠结,低库存、增供给、新开工和价格因素支撑数据高位,土地购置费高增或持续至Q3;资金面成重要制约因素;预计年内地产投资增速高点或破13%,全年8%-10%。

投资建议:板块磨底,估值企稳,择优质股“提前半个身位”配置 板块磨底,估值逼近历史低位,万科大宗影响渐弱;行业龙头及优质高成长已具备配置价值,推荐“提前半个身位”配置万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、蓝光发展;同时建议关注局部α机遇,如国改和长租政策利好标的,如光明地产和世联行。

风险分析:资金链断裂、汇兑损失、资金成本提升、多元化不及预期 销售下滑和融资困难有导致房企资金链断裂的可能;美元升值和汇率波动有导致房企汇兑损失加大的可能;利率提升有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能;房企多元化业务发展有不及预期的可能。