地产A股2018年下半年投资策略:和时间做朋友

关键结论与投资建议

进入下半年,我们对A股优势地产股的股价走势有如下判断:

一、不宜对后市太悲观:一方面,跌多了总会有一些反弹;另一方面,如果再继续下跌,跌幅大概率也不会比上半年大;

二、从股价表现催化剂来看,中短期(一、两个季度)仍处在相对不利的位置,但长期(一年以上)而言,酝酿大机会的可能性还是比较高的:

建议没有持有和已持有A股优势地产股的投资者,都多一些耐心,和时间做朋友,等待未来可能出现的大机会到来。长线继续看好新城、万科A、保利地产、中洲控股、华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展、阳光城、世联行、华侨城A以及部分内房股包括中国恒大、龙光地产、禹洲地产、旭辉控股集团、远洋集团等。

核心假设或逻辑

一、我们自上而下择时、预判地产A股整体行情趋势,所采用的研究框架是《区瑞明地产A股小周期理论框架》;

二、由于A股优势地产股上半年跌幅较大,在当前位置估值水平已比较便宜了,个别品种的PE估值已接近历史上的低位,一些品种的静态股息率(2017年现金分红/当前股价)已接近甚至超过银行理财产品的收益率,从这点来看,风险已得到了相当程度的释放,未来或许会逐步吸引到一些价值投资者进场逢低吸纳;

三、6月份以来调控虽有加码,但总体来看,目前“政策面”仍难以熄灭居民投资性购房的热情和开发商拿地、开工补库存的冲动,结构性过热和微观繁荣在未来一、两个季度仍会持续,在这种背景下,难言调控不会进一步加码,毕竟在这种情况下,政府是有调控加码的必要和本钱的;

四、今年上半年大部分优势地产股(包括内房股)销售增速已显著不如去年同期了,后面调控如果继续加码的话,终究有可能打破行业的结构性过热和微观繁荣,若此,将进一步影响到A股优势地产股的销售增长。从历史上看,A股优势地产股在最底部前夕,大概率会经历一小段“销售面+政策面”双杀的时间窗口。

五、现阶段虽然房地产整体降温与结构性过热、微观繁荣并存,但如果政府保持政策定力,不放松已有的调控,未来(大概一年左右)销售额累计同比增速有望转负,而前期补的库存亦陆续入市,届时房价上涨压力将减轻、开发商主动降价意愿将增强、居民抢购住房的现象将减少,舆论环境势必能改善,房地产的支柱地位将决定这个时候政策势必由“平衡利益”重回“调控周期”,A股优势地产股从而能迎来一大波“赚估值的钱”的大行情,类似于2009年上半年、2012年、2014年2-4季度那样的行情。

股价变化的催化因素

市场预期房地产政策较大范围转暖。

核心假设或逻辑的主要风险

一、市场的风险:若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖;

二、研究框架失效的风险。