宏观经济:棚改货币化的背景、影响及展望

棚改货币化的背景

棚改能够改善民生、推进城市化建设、去库存、盘活房地产市场。实物化安置是以新建的安置房替换棚户区住房,对房价的影响较小,对房地产投资有直接拉动作用,在2015年之前使用得比较普遍。货币化安置是指政府直接通过货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,为了解决资金来源问题,央行设立PSL创新工具,向政策性银行投放PSL,然后政策性银行向棚改项目主体投放棚改贷款,棚改项目主体对居民进行货币化安置,居民购房,开发商利润增加,商品房库存减少,开发商拿地意愿上升,政府供应土地,土地财政创收。如此一来,整个三四线城市房地产市场得到了盘活。

棚改货币化的影响

棚改货币化与三四线城市房价。棚改的初衷是三四线城市房地产去库存,在棚改的初期,以实物安置为主。棚改货币化导致三四线城市房价暴涨的主要原因之一,货币化安置比例的提升刺激了购房需求,库存快速去化,房价不断上涨并脱离基本面。 PSL与货币政策。PSL是棚改货币化的重要资金来源,同时也是一种货币政策工具。当前阶段,面临更加错综复杂国内外形势,多项定向宽松的政策出台,货币政策边际宽松已现,这种情况下,PSL缩量有利于对冲这一轮定向宽松,使得货币政策松紧适度,同时有利于防风险。 棚改货币化与地方政府隐性债务。棚改贷款不直接增加地方政府债务,但会增加地方政府隐性债务,截至2018年5月,PSL余额超过3.12万亿元,由此带来的地方政府隐性债务风险不可忽视。防范化解地方政府债务风险是当前阶段结构性去杠杆重要目标之一,从“化解存量,控制增量”的角度来讲,棚改货币化的比例有必要适度降低,同时有序推进棚改专项债。

展望

(1)棚改货币化对房价和房地产投资的促进作用边际减弱,长期可能出现分化。首先,已经审批通过的存量项目还在正常放款,这部分不受影响。其次,4-5月PSL投放量明显减少,棚改的资金支持有所减弱。再次,2018年棚改计划量降至580万套,山东等地区减少棚改货币化安置比例。最后,随着城镇化率的提高,会刺激一部分靠近一二线城市的区县购房需求,对于本地自身需求和周边城市需求带动的地区,房价和成交量在短期可能保持稳定,不容易大起大落。(2)地方政府隐性债务增长放缓。未来随着棚改货币化安置比例的下降和专项债的替代作用,地方政府隐性债务增量将得到遏制,地方债务风险将得到一定程度化解。不过,由于棚改贷款的规模过大,短时间无法完全形成替代。

总结与思考

其一,不宜全盘否认棚改给三四线城市带来的去库存作用。其二,去库存的最初目的已经达到,棚改货币化应该逐渐退出。要减少地方隐性债务,尽快建立并完善房地产长效机制。其三,货币化安置的放缓可能不会导致三四线城市房地产市场快速降温;长期来看,三四线城市房地产市场可能出现分化,房价或难持续大幅上涨。其四,货币政策是总量工具,不适合用于解决结构性问题。其五,在政策初期,部分人受益于政策红利;而到了政策尾声,后知后觉的投机者可能会承受政策调整带来的成本。其六,没有一劳永逸的政策。问题的短期解决需要具有时效性、有效性的政策组合,长期解决需要合理的制度安排。

风险提示:棚改货币化超预期;三四线城市房价超预期下跌