地产行业2018年中期策略:博弈资金环境,龙头强者恒强

我们判断2018年将是房地产行业集中度持续提升之年,区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化。我们认为下半年的地产板块看点在于:1)调控政策在趋紧基调下出现边际放松迹象,中央表态温和转向;2)人才政策加速推进落地,二线城市释放需求与活力;3)上半年开发投资彰显韧性,低库存下土地投资有支撑;4)一线城市成交回暖,二三线城市销售预期稳定;5)行业集中度持续提升,龙头房企销售高增锁定业绩,迎估值切换。我们维持板块强于大市评级,建议积极关注融资环境变化,1)龙头房企:推荐万科A、保利地产、新城控股;2)区域房企:推荐华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展,关注华发股份;建议关注优质资源房企:推荐华侨城A、关注金融街等。

支撑评级的要点

政策端:全面调控稳字当头,人才新政值得期待。2016年Q2至今的房地产调控周期已持续近2年,行政调控框架基本完备。2018年两会期间明确延续“房住不炒”定位,并提出中短期监管和长效机制并举:中短期内,“因城施策”依旧是政策贯彻的方向;中长期,长效机制深化落地,多主体供给加速推进。总体来看,行政调控基调偏紧,但结构性边际改善可期,中央表态温和转向,由“去杠杆”转向“稳杠杆”,同时多地人才新政陆续出台落地,激发二线城市释放需求与活力。

销售端:区域成交分化,销售预期稳定。一二线城市成交量历史低位,我们预计未来随着基数效应的回落和供货能力的持续释放,一二线城市或为增长重要积极因素,与三四线城市的增速差继续收敛。而三四线城市在棚改总量下滑,货币化安置比例下降的背景下,预计销售增速较2017年收窄。考虑到棚改城市级别下沉,我们认为货币化安置的均价下降后可带动更多的库存去化量,仍是支撑楼市存量需求的重要力量,但增量贡献将回落。中期来看,由于“居民去杠杆”持续深化,按揭贷款金额降幅扩大,房贷利率持续攀升,难以支持销售增速高位增长。长期来看,随着人口红利减弱,楼市将步入存量时代,预计二手房销量将全面超过新房,同时区域成交加剧分化,近年二线城市的人口净流入效应明显,而三四线城市棚改将继续推进,但预计去库存的增量贡献有限。

供给端:开发彰显强韧性,融资制约高增延续。2018 年1-5 月投资持续保持高位彰显韧性,其中土地购置费的上升对于投资额增长贡献提升,开发投资由购地面积向购地价款推动转向。新开工面积增速回升明显,主要由于低库存背景下房企开工及补库存意愿强烈。但在流动性持续收紧的背景下,房企调整拿地及开工节奏,以及在主流房企可售货值充足的情况下,补库存节奏变缓,下半年继续大幅增长的可能性下降。从土地角度看,土地市场成交呈现出城市下沉的趋势,二三线仍将作为土地成交增长主要动力。同时,一线城市住宅土地成交上半年有所回暖。

公司端:弱市助力整合,关注财务风险。今年TOP 50房企的销售规模占比已过半,随着明年行业进入调整周期,我们认为龙头房企的市占率将进一步提升。从房企现金流和财务情况看,一二线房企根据现金流状况调整投资节奏,但整体负债率上升,我们认为明年在龙头房企规模继续扩张的同时,下行周期中也存在高杠杆房企的财务风险。另一方面,由于结算均价上升,推升板块收入及利润率水平,一线房企增速尤为明显,我们认为收入及业绩仍将保持惯性增长。

风险提示:融资收紧背景下流动性紧张;需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑;房贷利率水平持续提升。