房地产行业政策点评:定向降准来袭,地产攻守兼备

事件:央行决定自7月5日起下调5家国有大型商业银行和12家商业银行存款准备金率0.5个百分点,同时下调邮储银行、城商银行、非县域农商银行、外资银行存款准备金率0.5个百分点。前者主要针对“债转股”项目,后者主要用于支持相关银行开拓小微企业市场,缓解融资难等问题。

降准释放约7000亿资金,板块或受益流动性改善。此次降准支持“债转股”及小微企业融资问题,同时期望撬动同规模社会资金的参与。当前在去杠杆背景下信用紧缩态势十分明显,但同时需保护流动性,以免引发新风险的产生。此前在1月25日、4月25日均实施过定向降准,下半年或将还有2次定向降准。总体上,虽然地产直接受益此次降准程度上有限,但性质上利好板块。

尚不能解读为货币宽松,适度中性和微调是主基调。一方面,美国经济复苏势头强劲,并或长期处于持续加息通道中,为保持人民币相对稳定,降低外汇占款流失的风险,不宜贸然实施全民宽松货币;另一方面,去杠杆依然在中间阶段,信用紧缩节奏尚在控制之内,房地产结构性杠杆依然较大。

行业去杠杆或将延续,信用风险为局部影响。尽管房地产行业面临去杠杆、融资难、资金成本抬升、地价居高不下等问题,但房企销售去化率依然维持在高位,行业数据表现坚挺,房企到位资金出现边际改善,充分说明风险是局部的。同时,不同公司的杠杆程度和融资资源的获取能力差异很大,在信用或现金流风险补偿、融资资源争夺、行业资源整合、销售和拿地方面,龙头房企和优质蓝筹地产公司的优势将会在股价上逐步体现。

淡化板块投资时点,积极关注增量资金。当前板块估值体系还在进一步重构,由于清理资管计划、股权质押、两融等筹码层面的风险还在演绎,市场呈现一定的“存量消耗格局”,而且增量资金进场更青睐于银行地产等板块。我们4月中提示关注Alpha类个股,5月提示信用风险,但一直在强调格局的打破依赖“增量资金”,6月1日加入MSCI使得主流地产股走出明显的相对收益行情。

投资建议:我们延续蓝筹股估值中枢不下移、个股Alpha优先板块Beta的投资观点,选择Alpha个股进行积极配置,当前时点地产股攻守兼备,建议集中配置优质龙头,战略性配置低估值品种。

风险提示:房地产调控政策风险、房企销售或不及预期风险。