中国房地产行业:销量环比上升,库存微降,土地出让进一步攀升

本周要点 2018年5月份第五周交易量环比上升15%,同比上升45%,较2018年4月份均值(基于中值计算)高17%。长三角地区表现领先,宁波(环比+109%)和南京(环比+97%)升幅最大。

库存环比微降0.3%,同比下降11%,库存月数为12.3个月(4月份平均为12.7个月)。库存下降主要出现在温州和广州(环比下降4%/3%) 土地出让面积环比上升172%,出让金额环比上升159%。

排名前十的城市土地成交均值为人民币64亿元(上周为31亿元),杭州(136亿元)和南京(120亿元)位列一二。

价格:五个主要城市的中原经理指数(CMI)均值环比上升4.4个百分点,中原报价指数(CAI)环比下降0.1个百分点,表明二手房价格上涨预期偏向乐观。

主要新闻/事件1) 武汉、福州、西安加强房地产市场监管以防止开发商“捂盘涨价”和不规范交易等行为。

2) 海南省宣布设立海口江东新区,总面积298平方公里,位于海口市东海岸,新区将作为海南自贸区的集中展示区。表现和估值 过去一周,在我们覆盖的海外上市开发商中,雅居乐(+6.5%)股价表现最为强劲;在我们覆盖的内地上市开发商中,保利地产(5.4%)股价表现最为强劲。

我们覆盖的海外上市开发商当前股价较2018年底预期净资产价值平均折让38%,对应1.6倍的2018年预期市净率,而2010年下半年-2011年上半年放缓阶段的均值为34%和1.7倍。我们覆盖的内地上市开发商当前股价较净资产价值平均折让36%,对应1.6倍的2018年预期市净率,而2010年下半年-2011年上半年放缓阶段的均值为53%和2.2倍。

首选股(强力买入):碧桂园,12个月目标价格25.5港元;世茂房地产,12个月目标价格为31.8港元。

首选股面临的风险:销售差于预期, 激进的土地收购导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆。