地产行业动态跟踪报告:单月销售大增,房企延续分化

单月销售额同比大增,绝对成交有望维持高位。1-5月房企累计实现销售额3.56万亿,同比增长34.5%,销售面积2.67亿平,同比增长30.8%。其中5月单月实现销售额8705亿,环同比分别增长22.8%和61.3%;实现销售面积6273万平,环同比分别增长24.3%和49.7%。单月金额及面积同比增速较4月分别上升33个和21个百分点,单月增速及绝对成交均创年内新高,20家主流房企销售目标完成率较4月末提升8个百分点至38%。融资渠道趋紧背景下,加快推盘抢销售抢回款为当下房企最佳选择,预计短期成交有望维持高位,但考虑6月基数大幅回升,预计增速将有所回落。 规模竞争加剧,房企延续分化。从各房企来看,5月碧桂园实现销售额亿,同比增92.3%,累计销售额3345亿,同比增长37%,领跑房企。在二三线城市预售证和备案政策松动背景下,24家房企单月销售突破百亿,万科、保利、恒大、融创单月销售增速分别为19.9%、40.6%、12.5%、84.4%。新城、龙光、滨江等二线房企表现更加靓丽,单月增速分别达79.6%、173.9%、278.3%。规模竞争背景下,TOP30及TOP50入榜门槛分别增长38.8%和58.3%至305.5亿和182亿。相比之下百强入榜门槛仅增长19.5%,预计未来百强房企分化格局仍将延续。

资金面两极分化、龙头优势愈加明显。4月全国房企单月到位资金同比下降1.2%,整体依旧偏紧。但上市房企一季度在手现金覆盖一年内到期的长短期债务的115%,仍处于较高水平,远好于2014年末时83%的行业资金最紧张的时刻。同时1-5月地产公司债、中票、信托发行规模同比分别增长6.5%、9.4%和51%,融资渠道依旧畅通,房企亦能通过收缩拿地和加快销售回款来缓解资金压力。相比融资成本不断攀升的中小房企,具备央企、国资背景的龙头房企优势明显,保利、招商年内发行的公司债(中票)利率分别为4.83%和4.88%,较2017年11月下降0.37个和0.52个百分点,万科美元债发行利率更是不到4%,龙头资金端越加明显,亦将加速行业集中度提升。

投资建议:经过前期调整,目前板块整体PE仅11.6倍,仅为沪深300板块的93%,处于历史最低水平,主流房企对应2018年PE仅7.5倍左右、对应2018年预期销售PS仅0.4倍左右。5月百强房企销售强劲反弹,有望缓解市场对资金面担忧,同时在融资整体偏紧背景下,优质信贷资源进一步向龙头房企集中,万科保利招商等2018年发债利率更是逆市下行,资金端优势有望加速行业集中度提升。短期建议关注:1)低估值具有融资优势的龙头保利、万科、招商、金地等;2)布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛、阳光城等;3)具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。

风险提示:1)银保监工作会议强调控制居民杠杆率过快上涨,目前按揭利率连续16个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市,考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险;4)目前政府在稳妥推进房地产税立法,若房地产税出台时间超预期,市场面临调整风险。