联讯宏观专题研究:房企融资手册

房企融资手册

房地产开发是典型的资金密集型行业,前期投入高,对外部融资有比较强的依赖性。加之融资规模大、可以用开发商或项目资产抵押,金融机构也很愿意和开发商合作,为它们提供融资服务。 2016年10月,地产政策开始收紧,规范开发商的融资是政策重点之一。目前来看,除了ABS这种相对比较新颖的融资方式外,房企传统的融资渠道或多或少都受到了一定限制,整体面临比较大的资金压力。

未来地产投资走势如何,融资是关键。在这篇报告中,我们对房企常见的债权融资和股权融资方式进行了梳理,并重点介绍了近两年房企积极参与的ABS。 债权融资方式包括开发贷、债券融资、非标融资和境外发债,股权融资包括IPO、增发和配股与私募房地产股权基金。 短短几年间,资产证券化这种融资模式,在房地产行业从默默无闻到炙手可热。作为国内的创新型融资工具,在“房住不炒”大的政策方针下,既能为房企拓宽融资渠道,也迎合了中国房地产进入存量市场的时代,还加快房产库存的去化。截至2018年一季度,房地产行业资产证券化类产品共发行了81单,融资总规模1253亿元。

参照房地产行业的产业链,可以将房企资产证券化产品,分为自有物业、物业管理、房屋销售、房产经营、房屋租赁和供应链金融保理六大类。

具体的产品形式,主要包括:(1)REITs;(2)类REITs;(3)CMBS;(4)物业费收费权ABS;(5)购房尾款ABS;(6)运营收费权ABS;(7)供应链金融保理ABS;(8)租金收益权ABS;(9)租赁消费分期类ABS。 我们通过案例的形式,按照上述产业链划分的六大类,对房企资产证券化逐一介绍。 短短几年间,房企资产证券化融资规模快速上升,产品类型也日益多元化。可以预见的是,这一趋势还会持续。

风险提示:监管超预期。