保利地产:业绩高增储备充足,一主两翼战略再升级

经营业绩迎改善,18年利润有望持续高增。2017年公司实现营业收入1,463.1亿元,同比下滑5.5%;实现归母净利润156.3亿元,同比增长25.8%;17年公司毛利率和净利率为31.05%和13.45%,分别较上年提升2.05和2.42个百分点;净资产收益率16.32%,同比增长0.79个百分点。17年营收下滑主要由于结算地下室、车位等低价项目带动整体结算均价下降15%至9,925元/平米,预计18年将有所回升。17年末预收账款2,253.1亿元,覆盖17年营收超1.5倍;业绩锁定性佳;同时,随着16年涨价项目进入结算期,少数股东权益占比下降,18年业绩量价齐升可期。

销售增速创近年新高,土储充足结构优化。2017年公司实现销售面积2,242.4万平方米,销售金额3,092.3亿元,分别同比增长40.3%、47.2%,销售均价同比增长4.9%至13,790元/平米。17年公司销售回款2,264亿元,回款率85.5%。其中,三大核心城市群销售占比近70%,一二线城市占比82%,三四线占比18%。2017年公司新增土地储备204宗,建面2,540万方,同比增长88%;待开发建面9,090万方,保障未来2-3年开发需求;其中,一二线城市占比63%,三四线占比37%。展望2018年,公司计划新开工面积3,300万方,可售资源充足。18年一季度公司销售面积和销售额分别为592.7万方、869.3亿元,分别同比增长41.7%和51.4%。

并购整合加速推进,拓展商住滚动开发收入模式。2017年公司基本完成对中航地产的并购,收购保利置业50%股权,整合保利集团境内房地产业务,巩固公司龙头地位。同时,公司在房地产金融、物业、经纪业务、养老、商业经营等领域发展提速,实现全产业链布局,与房地产主业形成协同和互补,逐渐形成商住滚动开发收入与利润模式。

杠杆提升维持可控,融资渠道多元优势显著。2017年末公司资产负债率和净负债率分别为77.3%和86.5%,均较上年有所上升,主要由于拿地增加及并购支出,在扩张期属可控水平,且成本优势明显,平均新增有息负债综合成本仅为4.98%;公司作为央企性质龙头房企,融资优势显著。

评级面临的主要风险

房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行。

估值

我们预计公司2018-20年EPS分别为1.67/2.08/2.73元,对应18年PE7.9倍,给予买入评级。