万科A:经营效率持续提升,升级城乡建设生活服务商

盈利质量显著提升,18年结算有望超预期。2017年公司实现营业收入2,429.0亿元,同比增长1.0%;实现归母净利润280.5亿元,同比增长33.4%;房地产业务毛利率25.8%,较上年提高6.0个百分点。2017年公司实现EPS2.54元,ROE21.1%,较上年增加2.61个百分点,创历史新高。截至 17年末,公司已售未结面积增长30%至2,962.5万方,金额增长48.9%至4,143.2亿元,对应均价13,985元/平,同比增长14.6%;2018年公司结算资源充裕,且结算利润率预计维持较高水平。

销售市占进再度提升,项目资源充足保障持续发展。2017年公司销售金额 5,298.8亿,同比增长45.3%;销售面积 3,595.2万方,同比增长30%;销售均价增长11.7%至14,739元/平;市场份额提升至3.96%(2016年为3.1%),22个 城市销售排名第一。公司于2017年获取新项目216个,新增权益建面2,768万方,权益投资金额90%位于一二线城市。截至去年底,公司主要开发项目750个,权益建面8,717万方。18年计划新开工面积增长20%至3,545万方,计划竣工面积增长7%至2,631万方。

拓展业务全面推进,大力发展租赁住房。截至2017年,泊寓已覆盖29个城市、累计获取租赁住宅超10万间、累计开业3万间;18年计划获取10万间以上、新开业5万间。万科物业17年实现收入 71.3亿元,同比增长 67.3%,已进入 80个城市。公司以印力集团为商业开发与运营平台, 17年底管理商业项目共计 172个,总建面超1,000万方,并已收购凯德20家购物中心。物流仓储方面,公司已正式完成普洛斯私有化,累计获取62个项目,可租赁总建面482万方,稳定运营项目平均出租率达到 96%。

同时,公司在养老、教育、冰雪度假、产业办公等领域积极推进。

持续优化资债结构,转型城乡建设与生活服务商势。2017年公司实现经营性现金流823.2亿元,持有货币资金1,741.2亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款总和622.7亿元;净负债率下降17个百分点至8.8%。

18年,公司升级定位为城乡建设与生活服务商,具体分为四个角色:美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田和和谐生态建设者。

布局城乡建设和生活服务,培育增长新动能。

我们预计公司2018-20年EPS 分别为3.07/4.01/5.28元,对应18年PE 10.2倍,给予买入评级。