毛利率提升带动业绩高增长,ROE持续上行。期内公司实现营业收入2429亿元,同比增长1.0%,归属净利润280.5亿元,同比增长33.4%,全面摊薄ROE达21.1%,同比上升2.6个百分点。净利润增长高于收入的主要因:1)受益本轮房价上涨,地产结算毛利率同比升6个百分点至25.8%;2)包括非并表项目在内的投资收益同比增长24.5%至62.4亿。受销售规模扩大影响,期间费用率小幅上升1.4个百分点至7.1%。
未结资源丰富,2018年增长可期。期内公司实现结算面积1980.5万平,结算收入2330.1亿元,同比分别下降3.5%和0.5%;结算均价11765元/平米,同比增长3.2%。由于销售规模远高于结算规模,期末公司已售未结资源2962.5万平,按合同金额合计约4143.2亿元,较2016年末增长48.9%,未结资源均价同比增长14.6%至13985元/平米。期末预收款同比增长48.5%至4077.1亿,均为2018年业绩及盈利增长奠定基础。
销售再上台阶,大象依旧起舞。2017年实现销售面积3595.2万平,销售金额5298.8亿元,同比分别上升30.0%和45.3%,销售面积及金额均创历史新高;销售额市占率较2016年提升0.86个百分点至3.96%,22个城市销售额位居第一;销售均价同比增长11.7%至14737元/平米。公司2018年前两月已经实现1036亿销售,同比增长20%,预计全年加推货值超过4500万平,销售仍将保持较快增速。公司2017年新开工面积3651.6万平米,同比增长16.4%;实现竣工面积2301.4万平米,同比增长2.9%。2018年计划新开工3545.1万平米,同比下降2.9%,计划竣工面积2630.5万平,同比增长14.3%。
土地投资进取,积极布局长租公寓。期内公司获取新项目216个,总建面4615.4万平米,同比增长46.2%,为同期销售面积的128.4%。按建筑面积计算,其中74.7%位于一二线城市;其中权益建面2768.1万平米,占比60%,同比持平。楼面地价7908元/平米,较2016年上升48.4%。公司自2014年以来积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”,期末泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间。2018年计划新获取10万间以上租赁住宅,新开业5万间以上。
负债率维持低位,融资优势明显。得益于销售高增长,期末在手现金较年初增加了870.9亿至1741.2亿,为一年到期长短期负债的280%,较2016年上升80个百分点。期末净利率和剔除预收款的资产负债率分别为8.8%和49%,较期初分别下降17.1个和上升1.5个百分点。期内公司完成合计40亿公司债、10亿美元债发行,发行成本均不到4.54%,融资成本维持低位。
盈利预测与投资建议:维持此前盈利预测,预计公司2018-2019年EPS至3.32元和4.11元,当前股价对应PE分别为9.1倍和7.4倍。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。同时随着市场高点时销售项目步入结算周期,毛利率和业绩增速有望维持高位,维持“强烈推荐”评级。
风险提示:1)目前按揭利率连续14个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;2)随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司的融资成本面临上行风险,无论资本化还是费用化将影响公司盈利能力;3)公司土地及开工增速相比公司规模略显谨慎,后续或面临货量供应紧张风险。
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