新城控股:住宅商业共成长,千亿龙头再出发

支撑评级的要点

业绩增速100%超市场预期,毛利率大幅提升至36%。2017年公司实现营业收入405.3亿元,同比增长44.9%,实现归母净利润60.3亿元,同比增长99.7%。业绩超预期主要源于结算毛利率大幅提升。2017年公司毛利率和净利率分别为35.56%、15.45%,分别较上年增长7.69、4.17个百分点。毛利率提升主要由于常州、苏州、杭州等城市高毛利项目陆续结算。17年合约销售均价同比增长20%至14520元/平米,为2018年结算收入和利润稳健上升奠定良好基础。

销售突破千亿里程碑,土地储备稳增提供后续增长动力。2017年公司销售金额1,264.7亿,同比增长94.4%,完成年初销售目标的148.8%;销售面积928.3万方,同比增长61.4%。2018年公司销售目标1800亿,可售货值超3000亿。公司于2017年新增土地储备122幅,新增总建面3393万方,拿地均价3175元/平米。截至去年底,公司总土储建面超6740万方,长三角及长三角外地区各占比50%,实现全国化布局。

深化“地产+商业双轮驱动”发展模式,激励机制全面覆盖。2017年公司实现租金及商业管理费收入10.2亿元,同比增长131.5%,已累计开业吾悦广场23家,平均出租率97.9%。2018年公司计划开业吾悦广场18家,租金及商业管理费收入超20亿。截至目前,公司在建及运营吾悦广场已打69座。此外,公司已形成包含股权激励、“新城合伙人”跟投机制、“共创、共担、共享”计划及“共创百亿城市”激励计划在内的全方位多层次激励机制。

融资成本下降至5.32%,货币收紧环境下凸显龙头优势。2017年公司整体平均融资成本为5.32%,同比下降0.17个百分点,直接融资比例达到57%。2018年公司将借助内外双融资平台、多渠道融资并行,充分利用中票、美元债、资产证券化等融资工具继续提高直接融资比例,同时授信未使用额度超500亿,在流动性趋紧环境下多元化融资优势明显。2017年公司净负债率63.3%,属快速扩张期可控负债水平。

评级面临的主要风险

房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行。

估值

我们预计公司2018-20年EPS分别为3.79/5.35/7.43元,对应18年PE9.9倍,重新给予买入评级。