房地产十日谈:拨开迷雾,楼市趋弱方向未改

近期,楼市冲突繁杂的信息频现,如何拨开迷雾、探根究源,对判断地产周期方向尤为重要。

政策上,因城施策,难改调控总基调。十余城借“吸引人才”微调对地产调控政策,或是对前期过于严苛政策的纠偏,以防止房价暴跌、财政骤减引发系统风险,符合因城施策的初衷。而整体泡沫风险仍高, 开年伊始全国楼市调控新政超50 次,“房住不炒”的调控大方向难撼。

房价上,区域分化,难改调整大方向。一线房价跌回一年前,二三线同比继续放缓。区域分化延续,一二线调控力度大的热点城市遭遇降价潮,而部分非热点调控城市仍在涨价。但越来越多的城市加入房价增速放缓甚至负增长的行列。

土地市场降温,房企拍地更理性。1-2 月百城住宅土地供应和成交面积同比均大幅回落,主要受去年初供地高基数、融资压力增大、出让条件越发严苛、土地储备充裕、需求走弱等影响, 部分热点城市频现流拍,土地溢价率亦回归理性。

剔除季节性,销售未起色。1 月新房销售同比暴增、提振信心,但2 月骤降、大泼冷水,而这一波动主要受春节错位的影响,季调后同比实则回落。部分三四线春节回乡置业成交大增,但影响或短暂,上涨过快且缺乏基本面支撑的城市或面临回调压力。

库存成交双双下滑,存销比回归历史均值,库存最短缺的时候或已过去。