地产行业2017年年报业绩前瞻:业绩普遍向好,主流房企靓丽

业绩普遍向好,主流房企靓丽。已公布的80家上市房企业绩预告,预增或略增47家,扭亏13家,合计占比75%,显著多于预减家数。得益于过去两年销售持续高增长,主流房企可结算货值充足,业绩普遍高增长。荣盛发展、新城控股、阳光城等房企由于结算面积及项目结构变化,预计2017年业绩增速分别达39%、80%、83%(预告区间中值)。宋都股份、京汉股份、宁波富达等房企受低基数或业务转型等影响,预计业绩增长达100%以上。龙头房企招商蛇口、保利地产、绿地控股业绩增长均在25%上下。考虑2018年主要结算2016年房价全面上涨销售房源,预计营收增速、毛利率有望维持高位,主流房企业绩有望延续高增长。

销售再创新高,集中度加速提升。2017年全国商品房销售面积16.9亿平米,同比增长7.7%,商品房销售额13.4亿元,同比增长13.7%。分城市来看,调控叠加去库存背景下,三四线城市销售明显好于核心城市,2017年三四线同比增16.5%,明显好于30大中城市(-34%)。分房企来看,在调控加码及信贷收紧背景下,龙头房企凭借其融资、管控、品牌等优势,市占率持续提升。2017年百强房企销售额同比增长42.9%,TOP10市占率由2016年的18.4%提升至24.2%。招保万金2017年销售额同比分别增长52.5%、47.1%、45.3%和39.9%。

预计2018年销售面积同比降5%左右。展望2018年,基数效应叠加利率上行,2018年成交同比下滑为大概率事件。分城市来看,多重调控下2017年核心城市已缩量调整,在短期限价难言松动、楼市逐步降温、资金成本高企的背景下,加快推盘跑量为时下开发商最优选择,推盘提升或带动2018年核心城市销售回升。相反受需求透支、棚改货币化影响弱化等因素影响,预计2018年三四线销售将有所回落。中性假设下,预计2018年销售面积同比下降5%。

投资建议:毛利率提升叠加预收款充足,2018年板块业绩增长确定,主流房企对应2018年PE仍仅12倍左右,龙头房企销售依旧有望高增长,在市场越加注重业绩及确定性背景下,板块依旧孕育着机会,维持板块“强于大市”评级。建议关注:1)融资渠道畅通、资金及管控优势明显、受益集中度提升的低估值龙头万科、保利、金地、招商等;2)销售靓丽的高成长个股华夏、新城、荣盛等;3)存在边际改善或拐点的二线龙头阳光城、蓝光发展等;4)兼具业绩支撑的租赁主题概念股世联行、天健集团等。

风险提示:1)基本面及业绩大幅恶化风险;2)市场风格切换风险。